澳门


核准《民法典》


基于在《中葡联合声明》中作出之承诺，使澳门之法律制度能因应从过渡而生之各项挑战作出适当配合，正是一项必须完成之工作，而这项工作一直以来均在紧凑进行中。
至于澳门现行之一九六六年葡萄牙《民法典》，作为本地区立法体系内最重要之其中一个环节，自然是这项立法配合工作所不能豁免之对象。
然而，考虑到促使进行民法修订工作之各项因素，在这一规范各人生活至关重要之层面及极其敏感之领域内，实不宜采取造成与现行法律相脱节之做法，而应采取一种实际上较为温和之立法方式。
现作公布之法规，固然在整体上体现出对现行民法体系之尊重，然而，就一九六六年《民法典》作出各项必要修订亦属不可避免。
因此，本法规之首要目的为制定一部与澳门目前以及一九九九年以后存在之政治及制度性框架相适应之法典。
其次，为对法典进行重新编排之工作，亦即将现有之涉及《民法典》相关内容之单行民事法例重新置于《民法典》内，因为有关法例在很多情况下造成了立法渊源之繁复，从而使属民法领域之规范散见于多项独立法规内。
再其次之目的为透过修改及调整现行法典所定之某些具体解决方案，以完成将法典内各项实质解决方案加以深化配合之工作，从而使有关制度得以符合澳门社会之特殊需求。
结合上述三项互有内在联系之目标，即导致现作公布之法典须对现行法典之多项制度及各卷内容作出较明显或不明显之修改。
总括而言，现核准之《民法典》虽为一新法典，但它并不构成对现行民法制度的彻底革新，而只是后者之发展。该发展既属清楚确认一门以人类及其自由为坚固根基之法律之人文基础所必需，亦属际此千禧交替之时刻响应法律制度现代化及使法律制度适应澳门社会特性之基本要求所必需。
基于此；
经听取咨询会意见后；
总督根据《澳门组织章程》第十三条第一款之规定，命令制定在澳门地区具有法律效力之条文如下：
第一章
一般规定
第一条
（《民法典》之核准）
核准附于本法规公布之《民法典》，此法典为本法规之组成部分。
第二条
（开始生效）
一、本法规及由其核准之《民法典》，自一九九九年十月一日开始生效。
二、《民法典》第七十九条第三款之规定，在特别法就该款所指之公共当局作出指定时方开始生效。
三、《民法典》第一百八十二条第三款中涉及办理财团登记之行政实体之部分，亦在特别法就该实体作出指定时方开始生效。
四、《民法典》第一百八十五条第二款之规定与新《商法典》同时开始生效。
第三条
（废止性规定）
一、新《民法典》开始生效后，藉一九六七年九月四日第22869号训令延申至澳门，由一九六六年十一月二十五日第47344号法令核准之葡萄牙《民法典》，以及所有更改此法典之法律规定，即在澳门终止生效。
二、然而，下列者属例外情况：
ａ）规范合营组织合同之规定，该等规定仅在与新《商法典》同时生效之新《民法典》第一百八十五条第二款之规定开始生效时，方终止生效；
ｂ）与永佃权有关之规定，按照七月五日第6/80/M号法律第四十五条第一款所规定，该等规定可作为透过长期租借方式批出土地之补充适用之规定；
ｃ）规范天主教婚姻之规定，该等规定继续生效至本年度十二月十九日。
三、新《民法典》开始生效后，下列法规亦即予废止：
ａ）八月十五日第20/88/M号法律，但第五条除外；
ｂ）十二月三十一日第82/90/M号法令之第五条及第六条；
ｃ）七月六日第4/92/M号法律，但第二条及第三条除外；
ｄ）八月十四日第12/95/M号法律，但其中《都市不动产租赁制度》之第一百一十六条至第一百二十条除外；
ｅ）九月九日第25/96/M号法律，但第三十七条至第四十二条除外；
ｆ）抵触新法典规定之任何法律规定。
四、上款c项所指法律之废止，并不导至十二月二十六日第330/95/M号训令之失效。
第四条
（对被废止规定之援用）
在新《民法典》开始生效前之法规内对上条第一款及第三款所指被废止法规之援用，视为援用新法典内之相应规定。
第五条
（受分层所有制规范之房地产内之停车位）
一、以未分割份额之方式取得用作停车之单位之共有人，得要求设立与该等单位所包括之停车位相应之独立单位，但须符合分层所有制之规定以及其它可适用之规定。
二、在上款所指情况下更改分层所有权之设立凭证时，无须其它分层所有人之许可，并适用经必要配合之新《民法典》第一千三百二十二条之规定。
三、对于各拨作独立单位之停车位，其所有人得透过与各对停车位拥有权利之分层所有人达成之协议而在有关说明书内将该等停车位列为独立单位，但须符合新法典内对分层所有制所定之各项要求。
四、旨在使以上数款所指之单位成为独立单位之协议内，应载明拨归每一分层所有人拥有之独立单位；此协议系用作对物业登记内之登录作出有关修改附注之凭证。
第二章
过渡规定
第一节
一般规则
第六条
（在时间上之适用）
一、新《民法典》之规定对过去事实或先前已设立之状况之适用，须遵守法典中第十一条及第十二条之规则，但对该等规则须按本章规定而作出变更及解释。
二、对在《民法典》开始生效之日在法院待决之诉讼，此法典不适用之；但本法令第八条、第十二条以及第三十四条至第三十六条之规定除外。
第二节
有关总则之规定及内容
第七条
（失踪）
一、新《民法典》内有关失踪人之保佐及推定死亡之规定，亦适用于新法典生效前已出现之失踪状况。
二、然而，对于按一九六六年法典第九十九条及续后数条之规定而被宣告失踪之情况，须遵守经作出必要配合之该法典内有关确定保佐之制度。
第八条
（批准由禁治产人之父母双方共同监护）
一、新《民法典》第一百二十六条第一款ｃ项有关由父母共同监护之规定，仅适用于未经法院裁决之情况。
二、对于已批准由父亲或母亲一方负责监护之情况，法院得应父亲或母亲之请求，按照新法典第一千七百五十六条及续后数条之规定而批准由父母双方共同监护。
第九条
（合伙）
一、按新《民法典》第一百八十五条第二款之规定适用于合伙之无限公司之制度，亦适用于本法规开始生效前设立之合伙之运作；但有关设立行为之有效条件仍以合伙设立时生效之法律为准。
二、凡在新法典开始生效前设立之合伙，或在合伙登记制度定出前设立之合伙，为产生新法典第一百八十五条第二款规定之效力，均等同经适当登记之公司。
第十条
（时效之中止）
如时效期间在新《民法典》开始生效之日处于中止状态，且按此法典之规定系仅受期限中止所约束者，即须恢复进行，并对该等期间适用此法典所定之有关中止之规则。
第三节
有关债法之规定及内容
第十一条
（定金）
新《民法典》第四百三十六条之规定，适用于此法典生效前订立之合同；但同一条第四款所指对超出之损害部分获得赔偿之权利，则仅适用于有关不履行之情况系于此法典生效后发生之合同。
第十二条
（合同以外之民事责任及损害赔偿之债）
一、如新《民法典》内有关合同以外之民事责任及损害赔偿之债之规定，对责任人较为有利，或就多人分担之责任去除其中任一人之过错推定，则有关规定亦适用于此法典生效前发生之事实，但不影响本法令之特别规定之适用。
二、上款之规定，在不妨碍程序之正常进行下适用于待决之诉讼，但对已确定之裁判不构成影响。
第十三条
（对受分层所有权规范之房地产上之抵押权进行分割）
新《民法典》第六百九十二条第二款及第三款之规定，以及第七百一十六条ａ项第二部分之规定，对此法典开始生效前设定之抵押权均不予适用。
第十四条
（优先受偿权）
一、新《民法典》内有关优先受偿权之规定，适用于此法典开始生效前设定之债权。
二、上款之规定，对在新法典开始生效日正在进行之执行程序不予适用。
第十五条
（违约金条款）
新《民法典》第七百九十九条至第八百零一条之规定，适用于此法典生效前约定之违约金条款，但第八百条第二款所指对超出之损害部分获得赔偿之权利，仅在有关不履行合同之情况系于新法典生效后发生者方存在。
第十六条
（预约合同之特定执行）
在新《民法典》开始生效前订立之预约合同，须受之前适用之特定执行制度所约束，而不受新制度所约束；但新法典第八百二十条第四款及第五款之规定除外，该等规定对有关抵押权系在新法典生效后设定之上述预约合同亦予适用。
第十七条
（租赁）
一、对在新《民法典》开始生效前订立之租赁合同，此法典所定之租赁制度，经作出下列各款所定之改动及配合后，适用之。
二、如合同或其条款系加载订立时被视为符合要求之凭证内，或合同或其条款因嗣后之法律规定而转为有效，则上款之规定不影响合同或其条款之有效。
三、对于不受存续期制度约束之新法典生效前订立之不动产租赁合同，须遵守下列规则：
ａ）在新法典开始生效后之七年内，出租人仍不得在有关合同之期限届至或其续期期限届至时单方终止合同，但经八月十四日第12/95/M号法律核准之《都市不动产租赁制度》（葡文缩写为RAU）第七十八条ｂ项至ｅ项以及第七十九条至第九十条之规定，经作出必要配合后，适用于该等合同；
ｂ）按《都市不动产租赁制度》第六十七条第一款ｉ项所指，如承租人将房地产连续空置超过一年，或承租人长期未居住在用作居住之房地产内，而不论是否在另一属其所有或他人所有之房屋居住，则出租人除得在新法典第一千零三十四条所指之情况下解除合同外，亦得在遵守《都市不动产租赁制度》第六十七条第二款所定之限制范围内解除有关合同；
ｃ）除新法典所规定可调整租金之情况外，租金亦得按照总督以训令方式核准之系数而于每年作出调整，对此情况适用载于《都市不动产租赁制度》第四十三条至第四十五条之程序。
四、对于在新法典开始生效前订立、作商业、工业或从事自由职业用途之有限期合同，如当事人已按《都市不动产租赁制度》第一百一十五条第二款之规定而定出一实际存续期，则不适用此法典第一千零三十八条第二款之规定。
五、新法典第一千零四十四条有关单方废止作居住用途之都市不动产租赁之规定，不适用于新法典生效前订立之合同，但该等合同在新法典生效后续期者除外。
第十八条
（牲畜分益）
对新《民法典》开始生效前订立之牲畜分益合同，一九六六年《民法典》有关牲畜分益合同之特别规定，仍适用之。
第十九条
（利息）
对新《民法典》开始生效前透过协议而约定之利息，适用约定时生效之法律；然而，如约定后之法律规定上述利息须受新制度约束，则适用新制度之规定。
第四节
有关物权法之规定及内容
第二十条
（以形式上非有效之凭证而获得之占有）
基于新《民法典》第一千一百八十三条第一款之规定，以形式上非有效之凭证获得之占有，视为有依据之占有，此占有性质之界定亦适用于本法规生效前开始之占有；但此适用不产生追溯效力。
第二十一条
（强暴占有或隐秘占有）
新《民法典》第一千二百二十二条及第一千二百二十五条第二款之规定，亦适用于本法规生效前开始之第三人占有；但此适用不产生追溯效力。
第二十二条
（遗失物之拾得）
一、有关公开遗失物之拾得之规则，系以公开日生效之规则为准。
二、拾得遗失物并将其返还物主之人，其应得之报酬价值系以返还日生效之法律所定者为准。
第二十三条
（添附）
新《民法典》中有关添附之制度，不适用于此法典开始生效前已实现之物之结合。
第二十四条
（建筑物及楼宇）
新《民法典》第一千二百七十八条第四款以及第一千二百八十条第二款及第三款有关最短距离之规定，不适用于：
ａ）此法典开始生效前已发出建筑准照之工程；
ｂ）此法典开始生效前已按当时适用之法律完成工程之楼宇，即使有关工程与新法典之规定相抵触亦然。
第二十五条
（永佃权）
一、新《民法典》开始生效后，凡在属私产范围之私人财产上新设定之永佃权均属无效。
二、对新法典开始生效前已在属私产范围之私人财产上设定之永佃权，仍适用一九六六年《民法典》所定之制度，直至此永佃权消灭为止。
第二十六条
（为种植而设定之地上权）
对新《民法典》开始生效前为种植而设定之地上权，适用新法典内经作出必要配合之有关地上权之规定。
第五节
有关亲属法之规定及内容
第二十七条
（天主教婚姻）
一、凡在本年度十二月十九日前缔结之天主教婚姻，其有效性及效力均为法律所认可；对上述婚姻仍适用一九六六年《民法典》所规定之天主教婚姻特别制度，但对该制度须按照新法典内有关结婚程序之规定而作出适当配合。
二、一九九九年十二月十九日后，为一切效力，上款所指之婚姻转为受新法典所定之婚姻制度约束。
三、一九九九年十二月十九日后，凡新法典未予认可之造成天主教婚姻非有效及解销婚姻之理由，均不得主张。
四、在同一日后，教会法庭终止对澳门之管辖权。
第二十八条
（结婚障碍）
对新《民法典》开始生效前缔结且在生效日仍存在之婚姻，不论为将其撤销或为实施任何制裁，均不得主张已不再被新法典视为结婚障碍之障碍；但此规定不影响上条第一款及第三款有关天主教婚姻之规定之适用。
第二十九条
（继承合同）
一、新《民法典》开始生效前作出按一九六六年《民法典》规定具有合同性质之死因处分，在新法典生效后仍受之前适用于该等处分之制度所约束，但对该制度须按新法典内与其合同性质不抵触之规定及按下款之规定而作出补充及变更。
二、上款所指之处分，得透过立约人彼此达成之协议予以废止或变更，即使有关处分系婚约当事人之间作出之处分亦然。
第三十条
（因结婚而作之生前赠与及夫妻间之生前赠与）
新《民法典》开始生效前作出之生前赠与，不论属因结婚而作之赠与或属夫妻间之赠与，均受新法典所规范，但就法典生效前所作之夫妻间赠与，赠与人仍可自由废止。
第三十一条
（婚姻之效果）
一、新《民法典》开始生效前缔结之婚姻，在夫妻之人身及财产方面所产生之法律效果，均不依旧法之规定，而以新法典所定者为准；但新法典之适用不产生追溯效力。
二、上述之婚姻，如按旧法规定系受某一法定类型之财产制约束，不论系基于强制规定或候补适用之规定而受约束，仍继续受该财产制约束，但财产制之内容则须依上款之规定而以新法典所定者为准。
第三十二条
（离婚）
有关新《民法典》第一千六百三十条第一款所定期间以及第一千六百三十七条所定期间之规定，适用于新法典开始生效时正在进行之期间，而其在新法典生效前所经过之时间则须予计入。
第三十三条
（法院裁判之分居及分产）
对于新《民法典》开始生效日存在之法院裁判之分居及分产，以及在该日处于待决状况之上述分居及分产，均适用经作出必要配合之一九六六年《民法典》所定之制度。
第三十四条
（亲子关系之确立）
一、新《民法典》中有关确立亲子关系之规定，尤其涉及因辅助生育而出生之人之规定，在属可能之情况下，亦适用于此法典开始生效前出生或受孕之子女；但对新法典生效前之已确定裁判不构成影响。
二、上款第一部分之规定，只要对正在进行之有关确立亲子关系程序之正常进行或对当事人之保障不构成影响，即适用于该等正在进行之程序。
第三十五条
（亲权之行使及监护）
一、新《民法典》对行使亲权之规定以及监护制度所作之修改，亦适用于本法规开始生效日正在进行之诉讼。
二、新法典第一千八百一十八条第二款有关因将未成年人交托予适当机构而须成立家庭会议之规定，不适用于新法典开始生效日已由法院作出规范之情况；但应检察院或可继承遗产之亲属之请求，法院得在认为适当之情况下成立亲属会议。
第三十六条
（完全收养）
一、新《民法典》开始生效前所作之完全收养，转为受此法典内有关收养之规定所规范。
二、新法典中有关设定收养关系之要件之规定，只要对收养关系之设定更为有利，及不影响有关该设定之司法程序之正常进行，亦适用于此法典开始生效日待决之有关司法程序。
三、有关新《民法典》第一千八百二十八条第一款所定期间以及第二款ｃ项所定期间之规定，适用于新法典开始生效时正在进行之期间，而其在新法典生效前所经过之时间则须予计入。
第三十七条
（不完全收养）
对于新《民法典》开始生效日存在之不完全收养关系，仍适用一九六六年《民法典》为不完全收养而特别定出之制度，但对此制度须按新法典内与该收养之性质不抵触之规定作出补充及变更。
第三十八条
（生存子女之扶养费以及与死者有事实婚关系之人之扶养费）
新《民法典》第一千八百六十一条及第一千八百六十二条之规定，仅适用于新法典生效后开始之继承。
第六节
有关继承法之规定及内容
第三十九条
（依法继承及代位继承权）
新《民法典》有关法定继承、特留份继承以及代位继承权之规定，仅适用于新法典生效后开始之继承。
第四十条
（配偶之归扣）
新《民法典》有关配偶之归扣之规定，仅适用于新法典生效后作出之赠与。
一九九九年八月二日核准。
命令公布。
总督 韦奇立


《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1．提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
2．按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3．交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。