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福州市房屋置换管理暂行规定

时间:2024-07-09 19:03:44 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9063
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福州市房屋置换管理暂行规定

福建省福州市房地产管理局


福州市房屋置换管理暂行规定
福州市房地产管理局



第一条 为进一步方便群众,活跃已购公房上市,盘活住房二级市场,联动一级市场,促进房地产消费热点的形成,根据《城市房地产管理法》以及国家有关法律、法规,结合本市实际情况,特制定本暂行规定。
第二条 房屋置换是指不同产权性质、不同房屋用途、不同地域之间的房屋所有权、使用权的交换行为。对急于变现旧房购买新房的,由房屋置换企业先予变现购入旧房,并在一定期间内售出的行为视为房屋置换。
第三条 凡在本市辖区范围内进行房屋置换,均适用本暂行规定。
第四条 房屋置换应当遵循自愿有偿、公平合理的原则。
第五条 福州市房地产管理局是本市辖区范围内房屋置换业务的行政主管机关,福州市房地产交易管理所负责本市房屋置换的日常管理工作。
第六条 设立房屋置换企业,应当符合法律、法规规定的企业设立条件,在领取营业执照后30日内,应持以下证件向房屋置换主管机关备案:
1、营业执照复印件;
2、企业章程;
3、验资证明;
4、企业法定代表人的身份证明;
5、专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第七条 主管机关应当根据房屋置换企业的资产、专业技术人员和经营业绩,对备案的房屋置换企业核定资质等级,房屋置换企业应当按照核定的资质等级,承担相应的活动。并在取得资质证书后开展业务活动。
第八条 房屋置换企业分为二级。一级企业可以承担变现购入旧房后再销售的房屋置换行为;二级企业不能从事购入旧房后再销售的房屋置换行为。
第九条 一级房屋置换企业设立应当符合下列条件:
1、有500万元以上的注册资本;
2、有5名以上持有福州市房地产经纪人专业资格证书的专职从业人员;
3、有5名以上房地产估价师或房地产经济师。
4、法律、法规规定的其它条件。
二级房屋置换企业设立应当符合法律、法规和规章对房地产中介企业设立的条件。
第十条 从事房屋置换服务业务的人员,必须是取得房地产经纪人资格证书的人员;房屋置换企业代理当事人办理房屋置换及其他房地产交易手续的,应当指定房地产交易报备员办理。
第十一条 有下列情形之一的,不得置换:
1、房屋所有权或使用权属不清或未取得房屋权属证书的房屋;
2、部队、校园内不能分割及封闭管理的住房及教师公寓等周转用房;
3、列入拆迁公告范围的房屋;
4、未取得其他共有人书面同意的房屋;
5、已抵押未经抵押权人同意的房屋;
6、其他限制权利的房屋。
第十二条 有下列情形之一时,房屋使用权不得置换:
1、损坏房屋及其附属设施未按规定赔偿的;
2、未按规定缴足房屋租金的;
3、私自转让、转借、转租房屋的;
4、其他违反房屋租赁管理规定的。
第十三条 已购公房置换应当取得已购公房上市准入证明;直管公房置换需经区房地产管理局初审同意,并报市房地产管理局批准;单位自管房置换需经产权单位同意,并经产权单位上级主管部门批准。
第十四条 房屋置换应当签订《房屋置换合同》,并在各相关部门批准后的15日内向市房地产交易管理所申请办理交易过户手续。
第十五条 对变现旧房购买新房的房屋置换行为,可按置换企业与原出售方协商议定价格予以变现购入,该房在一年内挂牌出售。一年内售出的,视为房屋置换行为。超过一年未售出的,该房屋作为置换企业保留产权办理交易过户手续。
第十六条 申请置换双方当事人对置换房屋价格可以协商议定或委托房地产评估机构评估。
第十七条 房屋置换企业从事置换活动实行有偿服务,可参照房地产中介管理有关规定收取费用,并履行下列义务:
1、遵守有关法律、法规和规定;
2、遵守自愿、公平、诚实信用原则;
3、按照核准的业务范围从事经营活动;
4、参照国家计委、建设部计价格971号文的规定收费,并将收费标准在经营场所的显著位置公开;
5、依法交纳税费;
6、接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第十八条 置换企业违反本暂行规定的,主管机关依法予以处罚,并视情节,决定是否注销资质证书。
第十九条 本规定由福州市房地产管理局负责解释。
第二十条 本规定自颁布之日起实施。



1999年11月11日
刑法的域外效力辨析

法制与社会发展 发表时间:199804

从公法和私法划分的角度来说,无论依据何种标准,刑法都属于公法的范畴。(注:参见《中国大百科全书·法学》,1984年版,第80页。)而公法就其空间效力而言具有严格的属地性,这一直得到人们广泛的认同。然而,近年来,经常会听到有关公法域外效力的议论,有学者甚至撰文探讨刑事法律冲突问题。(注:例如,《法制与社会发展》
1995年第2期发表的《刑事法律冲突一般理论初探》。)这说明,对刑法的域外效力及有关问题,极有必要重新加以审视,这在理论和实践上的意义是不言而喻的。


什么是法律的域外效力?这是首先需要澄清的问题。
按照国际私法学的观念,法律的域外效力是产生法律冲突的前提,因而也是全部国际私法问题的关键。 难怪18 世纪末叶的学者高西(Cocceius
)曾把国际私法称为“法律的域外效力论”(Extraterritorial Effect of
Law)。针对法律的域外效力的含义,有学者曾说:“法律的域外效力是指一国的法律不仅适用于本国境内的本国人,而且也适用于在本国境外的本国人和在本国境内发生的、然后转移到本国境外的法律关系”(注:姚壮、任继圣著《国际私法基础》,中国社会科学出版社1981年版,第22页。),并指出:“国际私法中所讲的法律冲突,也正是在这些法律的域外效力得到别国承认的前提下发生的。”(注:姚壮、任继圣著《国际私法基础》,中国社会科学出版社1981年版,第24页。)这是笔者目前所能看到的关于法律域外效力含义的唯一解释,恐怕也表达了一般人的看法。我们不妨以此为基础,作一些分析。


首先,从语义上讲,所谓“域外效力”,是指在本法域以外产生作用。一项法律具有域外效力,即意味着它可以超越该法律制定者的管辖范围(jurisdiction)而对有关的法律关系发生影响,简言之,就是可以在本法域以外调整有关的法律关系。


其次,从实质上讲,所谓“域外效力”,应是指在本法域以外被适用。一项法律具有域外效力,即意味着它可以被该法律制定者管辖范围以外的司法机构用于处理有关的法律关系,简言之,就是可以被外法域的司法机构适用于有关的法律关系。


最后,基于上述认识,我们才可以说,承认外国法律的域外效力是在内国产生法律冲突的前提。因为,只有当一项法律可以在本法域以外调整有关的法律关系的时候,或者,质言之,只有当一项法律可以被外法域的司法机构所适用,以调整有关的法律关系的时候,才会出现对该有关法律关系,到底是适用该项法律,还是适用法院地法的法律选择问题,而这个问题正是法律冲突问题的核心。这从结果方面逆向证明了我们的上述分析是正确的。


因此,笔者认为,所谓法律的域外效力,是指法律可以在其制定者管辖范围以外被当地司法机构适用的状态。而所谓承认法律的域外效力,则是指一国通过立法或司法的方式接受或认可他国法在内国适用的情形。前引定义的明显缺陷,是没有说明一国法律是由外国司法机构适用于有关法律关系,才可谓“域外效力”这种情况。


在刑法领域,并非经常见到“刑法的域外效力”的提法,这个问题往往是被放在刑法的空间效力里面加以讨论,而刑法的空间效力包括刑法对地域的效力和对人的效力两个方面。论者在述及刑法的域外效力问题时,常常以我国刑法的有关规定为例(注:为了便于说明问题,这里仍以1979年《刑法》条文为依据。参见注③引文,第54页。),具体涉及这样两条:其一,中国公民在中国领域外犯有关罪,而按中国刑法规定的最低刑为三年以上有期徒刑的,也适用中国刑法;但是按照犯罪地的法律不受处罚的除外(第5条)。其二,
外国人在中国领域外对中国国家或者公民犯罪,而按中国刑法规定的最低刑为三年以上有期徒刑的,可以适用中国刑法;但是按照犯罪地的法律不受处罚的除外(第6
条)。类似的规定,在各国刑法中都不难找到,论者以此为据而称刑法也具有“域外效力”。笔者以为,这是值得商榷的。

首先,从立法者本意来说,这种规定旨在惩治在外国的本国犯罪者和保护本国国家和公民的权益,是以国际社会所公认的属人原则和保护原则为根据的。它只是为本国司法机关对有关涉外刑事案件行使司法管辖权提供依据,并指明本国司法机关在对涉外案件进行审理时应适用本国刑法,而无意于使本国刑法在外国被适用,或者使外国法院在审理有关案件时适用内国刑法。这显然与前述法律的域外效力的含义大异其趣。


其次,事实上,也没有哪个国家的法院,在审理刑事案件——尽管是涉外刑事案件——时适用外国的刑法。正如有的学者所说:“刑事审判和民事审判不同。在民事审判中,按照国际私法中冲突规范的规定,本国法院可以适用外国民事法律作为准据法,进行案件审理;而在刑事审判中,没有一个国家的司法机关会以外国刑法作为定罪和量刑的根据。”(注:高铭暄主编《刑法学原理》第一卷,中国人民大学出版社1993年版,第291~292页。)


第三,有学者以前引我国1979年《刑法》中“但书”的规定,来说明“我国刑法也是附一定条件地承认外域刑法的效力的。”(注:见注③引文,第54页。)对此,笔者是有疑虑的。我国《刑法》的上述两条,目的在于阐明我国法院在审理与我国有关的涉外刑事案件时可以适用中国法,至于“但书”里的规定则一方面表明了我国对于犯罪地所在国属地管辖权的尊重,另一方面说明了适用我国刑法的条件。它不能被理解为我国法院在审理涉外刑事案件时要适用犯罪地所属国的刑法来定罪量刑。既然如此,便不能认为我国刑法附条件地承认了外域刑法的效力(域外效力)。如果这样来理解法律的域外效力,那就意味着除非公开声明否定某国某项法律的效力,否则,任何法律都当然具有域外效力。因为按照这种理解,所谓“法律的域外效力”,正是指法律的属地效力,而属地效力是一切法律都当然具有的,属地原则更是确定刑法的空间效力的基础,其他如属人原则、保护原则不过是补充。值得注意的是,1997年修订的我国《刑法》第7条关于属人管辖原则的规定,去除了原《刑法》第5条中“但书”的内容,
从而使我国刑法直接适用于我国公民在我国境外的一切犯罪行为,而没有任何先决条件,因而在这一点上便无所谓“承认外域刑法的效力”可言了。
此外,我国1979年《刑法》第7条的规定,
也被论者视为“从侧面说明我国刑法也是有限地承认外域刑法及外域法院的刑事裁判的影响力(从某种意义上说,这种影响力实质上就是效力)”。(注:见注③引文,第54页。)对此,笔者仍不敢苟同。首先,该条前段规定:“凡在中华人民共和国领域外犯罪,依照本法应当负刑事责任的,虽然经过外国审判,仍然可以依照本法处理”。这种规定已经再清楚不过地说明,我国在法律上不承认外国法院的既判力。外国的刑事管辖权同我国的刑事管辖权往往是矛盾的,甚至是不相容的,不能以外国刑事管辖权,取代我国刑事管辖权。刑事管辖只适用本国法,外国判决在我国看来只是一种“事实状态”,而不具合法的效力。其次,该条后段规定:“但是在外国已经受过刑罚处罚的,可以免除或者减轻处罚。”这种规定表明,我国在对罪犯进行处罚的时候,是考虑到了罪犯已在国外受过刑罚处罚这个事实的。这种考虑,符合我国刑法“罪刑相适应”原则的精神,符合我国刑罚教育、改造、挽救罪犯的宗旨,而不能被理解为是对外域刑法的效力和外域法院的既判力在法律上的承认。(注:参见注⑦引书,
第294~295页。)

通过以上对法律的域外效力的含义和我国刑法有关规定的分析,我们可以认为,刑法,至少在现阶段,是没有域外效力的;刑法的空间效力中关于属人原则和保护原则的内容,与其称为“刑法的域外效力”,毋宁称为“刑法的涉外效力”,因为它们所解决的问题是刑法对涉外刑事案件的适用问题,而不是刑法在本法域外适用的问题。“刑法的涉外效力”,这种提法可谓既恰当准确,又避免了概念混淆。



既然刑法无域外效力,那么,刑事法律冲突便无从谈起。因为,按照国际私法(冲突法)学的观念,所谓法律冲突,是指对于同一(民事)法律关系因所涉各国立法不同且都可能对它进行管辖而产生的法律适用上的冲突。法律冲突的出现,除了应具备(民事)法律关系中的涉外因素,各国(民事)法律对同一问题的规定存在歧异等条件外,还必须具备的一个条件,就是(民事)法律具有域外效力,并且各国承认外国(民事)法律的域外效力。这种对法律冲突及其存在条件的理解,也为主张刑事法律冲突的论者所接受。(注:见注③引文,第52—53页。)然而,无须说,在无域外效力,亦无所谓承认域外效力的情况下,刑事法律冲突是不可能出现的。


不妨指出,有学者在探讨刑事法律冲突问题时,无论是论及法律冲突的概念、法律冲突产生的原因,还是论及刑事法律冲突客观存在的理由,都常常提到各个独立互异的法域“竞相要求适用本法域的法律”的情况。(注:见注③引文,第52—53页。)这恐怕是一种误解。因为,法律冲突的产生是以各个独立互异的法域承认他法域法律的域外效力为前提,如果各法域竞相要求适用本法域的法律,那实际上意味着把他法域的法律排除在外,依据属地原则,各法域都只会在本法域内适用自己的法律,而根本不会考虑他法域的法律的域外效力。这样,几个相关法域的法律,根本没有对同一法律关系同时进行管辖,而由受案法院或当事人作出选择的可能性。所以,在各法域竞相要求适用本法域法律的情况下,是不可能产生法律冲突的。

最高人民法院关于外国驻华使馆参赞能否以外交代表身份为本国国民在我国聘请中国律师代理民事诉讼的批复

最高人民法院


最高人民法院关于外国驻华使馆参赞能否以外交代表身份为本国国民在我国聘请中国律师代理民事诉讼的批复

1985年3月28日,最高人民法院


上海市高级人民法院:
你院1985年1月10日〔81〕沪高民上字第5号请示收悉。关于瑞士驻华大使馆参赞能否以外交代表身份为其本国国民在我国的民事诉讼中聘请中国律师代理诉讼问题,经研究,我们认为,根据我国参加的《维也纳外交关系公约》和《维也纳领事关系公约》的有关规定,瑞士驻华大使馆受其本国国民李美提、李爱维的委托代聘律师,属于使馆公务,因此,该大使馆授权其本馆职员以外交代表身份为李美提、李爱维在我国聘请中国律师代理民事诉讼,是可以的。
此复。