上海市房屋土地管理局


上海市房屋土地管理局关于贯彻《上海市公有住房差价交换试行办法》的实施意见
上海市房屋土地管理局



《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发〔1999〕4号，以下简称《试行办法》）已于1999年1月19日由上海市人民政府颁布。为贯彻执行《试行办法》，规范公有住房差价交换行为，加强房地产交易管理，特提出如下实施意见。
一、适用范围
本市行政区域内居民承租的公有住房，包括直管公有住房和系统公有住房差价交换（以下简称差价换房）均应按《试行办法》进行。
本市行政区域内单位承租的（或单位保留承租权的）公有住房，也可按《试行办法》进行差价换房。
无本市城镇常住户口的个人和非本市注册登记的单位不得通过差价换房取得公有住房承租权。
二、方式和限制
差价换房有以下三种方式：
1．公有住房承租权与公有住房承租权的交换；
2．以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；
3．有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。
凡按照《关于出售公有住房的暂行办法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未购买的成套独用公有住房（以下简称可售公有住房），只可以按上述第1种方式交换其他公有住房承租权，不得采取第2、3种方式交换商品住房或其他住房所有权或有偿转让。如需交换商品
住房或其他住房所有权的，则必须按《关于可售公有住房上市出售试行办法》规定办理。
凡未纳入《关于出售公有住房的暂行办法》可出售范围的公有住房（以下简称不可售公有住房）可以选择上述三种方式进行差价换房。
承租居民之间、承租居民与单位之间公有住房承租权交换或单位之间有偿调拨公有住房承租权的，均应按上述规定方式办理。
承租居民进行差价换房必须符合下列条件：
1．差价换房不得造成当事人新的居住困难，即差价换房后，原承租居民的人均居住面积应高于市政府规定的解决居住困难标准；
2．承租居民进行差价换房前应取得同住成年人的书面同意；
3．承租居民以公有住房承租权交换商品住房或其他住房所有权的，所交换的商品住房或其他所有权住房应是已取得房地产权证（或房屋所有权证）的住房。
三、差价换房合同
差价换房当事人应当签订书面合同。其中：
1．当事人交换公有住房承租权，或以承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，应签订《上海市公有住房差价交换合同》；
2．当事人转让公有住房承租权的，应签订《上海市公有住房承租权转让合同》。
《上海市公有住房差价交换合同》和《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本由市房地局制定。差价换房当事人可使用市房地局制定的示范合同文本或参照示范文本订立合同。
差价换房合同必须经原公有住房承租人和其同住成年人签字同意。
四、价款和使用
差价换房的价格由当事人双方协商议定。
承租居民按《试行办法》规定有偿转让公有住房承租权的，除本人（或同住人）前2年已购住房或其他特殊原因经所在地区、县房地产管理部门批准外，应在房地产交易中心审核准予差价换房后，将转让所得价款存入受理该差价换房的区、县房地产管理部门指定的银行，并由银行开具
购房存款单。
取得购房存款单后，应按下列规定使用：
1．购房存款单应专项用于购买商品住房或其他住房，不得转让、质押。凡不购房的，3年之内不得兑取现金。购房存款单满3年，承租居民可兑取现金；
2．承租居民使用购房存款单购买商品住房或者其他住房的，应凭房地产交易中心盖章的《已购住房证明》等材料，向银行办理有偿转让价款转移支付和余款支取手续；
3．除购房存款单户名本人和直系亲属共同购房外，购房存款单一般只能由存单户名本人购房使用。
本市注册的单位有偿转让公有住房承租权的，取得的价款应存入单位的住房基金。
五、征询
差价换房的公有住房承租人应按下列规定向公有住房出租人或者出租人委托的物业管理公司（以下统称出租人）办理征询：
1．凡直管公有住房承租权交换本区县的直管公有住房承租权、商品住房或其他住房所有权，或直管公有住房承租权有偿转让的，应在当事人签订差价换房合同并申办差价换房审核手续后，由房地产交易中心办理征询；
2．除上述情况外，其余差价换房均由公有住房承租人在签订差价换房合同前办理征询。
承租人应持《租用公房凭证》向房地产交易中心领取《上海市公有住房差价交换征询表》（以下简称《征询表》），填写后，持《征询表》向出租人进行征询。
出租人应当自收到《征询表》之日起7日内给予书面答复。不同意差价换房的，应在《征询表》所列范围内说明理由；逾期不答复的，视作无异议。
六、差价换房审核
当事人订立差价换房合同后10日内，按照下列规定向房地产交易中心办理差价换房审核手续：
1．交换承租权的公有住房在同一区、县的，向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请；
交换承租权的公有住房不在同一区、县的，交换有差价的，向价格高的公有住房所在地区、县房地产交易中心申请；交换无差价的，当事人可选择向其中一个区、县房地产交易中心申请。
2．交换商品住房或者其他住房所有权的，向商品住房或者其他所有权住房所在地区、县房地产交易中心申请。
3．有偿转让的，向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请。
当事人办理差价换房手续时，应当向房地产交易中心提交下列文件：
1．差价换房合同；
2．租用公房凭证（或保留承租权证明）或者商品住房、其他所有权住房的房地产权证；
3．双方当事人的身份证明；
4．当事人委托他人办理差价换房手续的，应提交当事人的委托书和代理人的身份证明。
房地产交易中心应自取得出租人的征询意见之日起的13日内，完成差价换房的审核工作。对于符合条件和手续的，开具《准予公有住房差价交换通知书》（以下简称《通知书》）。对不符合条件和手续的，作出不予差价换房的决定。
凡承租居民有偿转让公有住房承租权的，可凭银行开具的购房存款单，向房地产交易中心申领《通知书》，其中承租居民前2年已购房的，凭前2年已购房的证明文件（房地产权证或差价换房合同），向房地产交易中心申领《通知书》。
七、差价换房合同的注记
房地产交易中心准予当事人的差价换房后，应在开具《通知书》的同时，在差价换房合同备注栏内注记盖章。
自1998年4月1日起至1999年2月28日止，已按规定办理差价换房，取得公有住房承租权的居民，应在1999年12月31日前按上述规定，持取得的《租用公房凭证》和已经交易中心审核的差价换房合同，向原审核批准的房地产交易中心补办注记。
八、变更租赁关系和登记
差价换房当事人自取得房地产交易中心出具的《通知书》之日起的7日内，持《通知书》、原租用公房凭证（或保留承租权的证明）和当事人户籍证明或单位注册证明等材料，向出租人办理公有住房租赁关系变更手续，换领《租用公房凭证》或《保留承租权的证明》。
其中交换商品住房或者其他住房所有权的，在房地产交易中心准予该公有住房差价换房的同时一并办理所交换的商品住房或者其他住房的交易过户和变更登记手续。房地产交易中心应自出具《通知书》之日起的17日内发放房地产权证。
九、差价换房后的租金交纳
差价换房后公有住房所有权的权属性质不变，其共用部位仍按原来的使用状况共同使用。取得公有住房承租权的当事人仍应按照本市公有住房管理规定和租金标准按期向出租人支付租金。租赁期间，本市公有住房租金标准调整的，仍应按照调整后的租金标准支付租金，但在取得该公有
住房承租权后，其住房面积超过规定标准住房面积的，可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》，不计算住房面积超标准部分增加的租金。
十、继续承租
凡通过交换商品住房、其他住房所有权或有偿转让方式，取得公有住房承租权的居民，丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，其本市城镇常住户口的配偶或者直系亲属在不影响同住人居住权的前提下，可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》向出租人办理租赁关系变
更手续，继续承租。
继续承租的居民可以由当事人指定；当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。
十一、拆迁安置
差价换房后，公有住房因城市建设需要拆迁的，仍按照本市居住房屋拆迁安置的有关规定，对公有住房承租权人进行安置。
十二、经纪机构
凡从事差价换房中介业务的房地产经纪机构必须是经工商行政管理部门登记注册，取得房地产经纪（含公有住房差价交换）经营业务，并经房地产管理部门备案认定的机构。
房地产经纪机构从事差价换房中介业务应与当事人签订书面的房地产经纪委托合同。受委托的房地产经纪机构和人员应在当事人签订的差价换房合同内签字盖章。不按规定在差价换房合同内签字盖章的，当事人可以拒付中介服务费。
十三、差价换房的收费
有偿转让公有住房承租权的，由承租人按公有住房承租权转让成交价格的0．5％，向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费；公有住房交换商品住房或其他住房所有权的，由差价支付方按价差的0．5％，向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费。差价换房应支付的交易手
续费不足100元的，按100元收取。
当事人按规定办理入住或退房、退租各项手续的，每次向出租人支付50元。
十四、其他
1998年6月我局下发的《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》中规定的不可售公有住房转让使用试行日期现延长至1999年2月28日。

附件：

上海市公有住房差价换房征询表
编号：（ ）第 号
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| 租 赁 户 名 | | 身份证号 | | 联系电话 | |
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| 住 房 座 落 | 区（县） 路 弄（新村） 支弄 号 室（部位） |
|－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| 公房凭证编号 | | 房屋类型 | | 房屋设备 | |
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| 独 用 面 积 | | 居室间数 | | 朝 向 | |
|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| 配偶及同住人员＿＿＿＿（人）〔其中：成年人＿＿＿＿（人） 未成年人＿＿＿＿（人）〕 |
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|差 价| |第 第
|换 房| 承租人签名： （盖章） |一 二
|原 因| 年 月 日 |联 联
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| |（1）整幢独用的花园住宅： （2）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的； |由 送
|物 业|（3）产权不明晰的； （4）在户籍冻结地区内的； |出 区
| |（5）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的； |租 、
|管 理|（6）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的； |人 县
| |（7）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的； |或 房
|部 门|（8）需要用于落实私房政策的； |其 地
| |（9）依法应当由出租人收回的。 |委 产
|征 询|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|托 交
| | 经核，该承租人承租的公有住房无／有上列（ ）的情况 |的 易
|意 见| |物 中
| | 经办人：＿＿＿＿＿＿ |业 心
|（√）| ＿＿＿＿物业管理单位（盖章） |公
| | 年 月 日 |司
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|留
|备注 | |存
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1999年2月23日
内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市城镇非公有制企业职工基本养老保险办法》的通知




呼政发[1999]40号




各旗、县、区人民政府，市各委、办、局（公司）：
现将《呼和浩特市城镇非公有制企业职工基本养老保险办法》印发给你们，请遵照执行。
一九九九年五月二十八日


呼和浩特市城镇非公有制企业职工基本养老保险办法

第一条 为了加快基本养老保险制度改革步伐，尽快建立统一的养老保险体系，维护城镇非公有制企业职工的合法权益，促进国有企业下岗职工实现再就业，建立新型的就业机制，根据《中华人民共和国劳动法》、《内蒙古自治区城镇私营企业职工和个体劳动者基本养老保险办法》和有关法律、法规的规定，结合呼市地区实际，制定本办法。
第二条 呼和浩特市行政区域内城镇私营企业和个体经济组织及其职工适用本办法。
已享受法定养老保险待遇的离退休人员和已参加了基本养老保险的职工不适用本办法。
第三条 用人单位基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合的制度。
第四条 鼓励效益好的用人单位为职工建立补充养老保险，积极开展个人储蓄性养老保险。
第五条 市区非公有制企业按工资收入的15%，职工按工资收入的5%缴纳基本养老保险费。
职工个人缴费比例每二年递增一个百分点，缴费比例最终达到工资收入的8%。个体劳动者的基本养老保险费全部由个人缴纳。
当职工工资收入低于当地上年度职工月平均工资60%时，按平均工资的60%计征基本养老保险费；职工工资收入高于当地平均工资300%以上部分的，不作为计征基本养老保险费的基数。
旗、县和郊区非公有制企业及职工基本养老保险费的缴费比例可参照本《办法》。
第六条 非公有制企业缴纳的基本养老保险费在税前列支。职工和个体劳动者缴纳的基本养老保险费免征个人所得税。
第七条 享受基本养老保险待遇应具备以下条件：
（一）男年满60周岁，女年满50周岁；
（二）按规定已缴纳基本养老保险费；
（三）缴费年限满15年。
达到法定退休年龄，但缴费年限不满15年的人员，可将其个人帐户全部储存额一次性支付职工本人，也可由职工申请，适当延长缴纳基本养老保险费的时间，但延长时间最长不得超过5年。
第八条 基本养老保险金按下列公式逐月计发。
基本养老保险金=基础养老金＋个人帐户养老金
基础养老金按当地上年度职工月平均工资20%的比例计发。个人帐户养老金按职工个人帐户储存额（本金和利息）除以120计发。
第九条 职工或享受基本养老保险待遇的人员死亡，共个人帐户储存额中的个人缴费及其余额，一次性支付其指定的受益人或法定继承人，其余部分并入基本养老保险社会保险统筹基金。
第十条 职工在同一统筹范围内流动时，只转移基本养老保险关系。职工与用人单位由于解除劳动关系等原因暂停缴纳基本养老保险费时，其个人帐户予以保留，原个人帐户储存额继续计息；再就业后继续缴纳基本养老保险费，前后缴费时间及费用合并计算。
第十一条 职工去境外定居时，其个人帐户储存一次支付本人，同时终止基本养老保险关系。
第十二条 社会保险机构对职工个人帐户的储存额，每年结算一次，并给职工发放个人帐户对帐单。职工有权查询个人帐户储存额。
第十三条 各级劳动行政部门负责本办法的监督检查和组织实施。劳动部门所属的社会保险机构负责养老保险具体业务和养老保险基金的拨付和管理。
第十四条 工商行政管理部门要与社会保险机构协同配合，实行养老保险年检与工商年检挂钩制度。凡没有社会保险机构出具养老保险年检合格手续的，工商行政管理部门不予办理年检或验（换）照手续。
第十五条 社会保险机构、地方税务部门、工商行政管理部门要抽调专人联合办公，从本办法施行之日起，联合征收基本养老保险费。
第十六条 社会保险机构按国家技术监督局发布的社会保险号码（国际GB1643-89），为参加基本养老保险的职工建立个人帐户。个人帐户的管理办法，记帐比例及记入帐户的金额按国家规定标准执行。
第十七条 缴费单位或个人未在规定的期限内缴纳基本养老保险费的，劳动社会保障部门可依照国务院《社会保险征缴暂行条例》、《呼和浩特市城镇职工基本养老保险基金征缴办法》的有关规定进行处罚。
第十八条 外商投资企业和港、澳、台投资企业及其中方职工的基本养老金收缴比例，仍执行原办法。
第十九条 本办法由呼和浩特市劳动局负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。