吉林省长春市人民政府


长春市人民政府令
　（第４２号）


　　《长春市住宅小区物业管理办法》业经一九九六年五月二十七日市人民政府第十一次常务会议讨论通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长：宋春华
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九六年六月二十七日


　　　　　　　　　　　 长春市住宅小区物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常使用，为房屋产权人和使用人创造整洁、文明、安全的生活环境，加强住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡本市市区内的新建住宅小区，必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当积极创造条件，逐步实行物业管理。


　　第三条　本办法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在３万平方米以上的居民居住区。
　　本办法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。


　　第四条　长春市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
　　（一）宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章；
　　（二）负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作；
　　（三）会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取办法、标准及管理规定；
　　（四）制定物业管理有关合同、公约等示范文本；
　　（五）负责物业管理企业的资质审查；
　　（六）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
　　（七）监督、检查、指导物业管理活动。
　　建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电视、电业、电信等部门（以下简称有关部门）及住宅小区所在地人民政府按照各自职责，负责住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。


　　第五条　物业管理企业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式、遵循经营自主、有偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。

第二章　住宅小区物业管理委员会





　　第六条　住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。
　　管委会由住宅小区内房屋产权人、使用人在物业管理行政主管部门的指导下，选举代表组成，委员总数为单数。管委会选举办法由市人民政府另行规定。
　　管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
　　本办法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限内，直接改组为住宅小区物业管理委员会；改组确有困难的，经物业管理行政主管部门批准，可以重新选举管委会。


　　第七条　管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。


　　第八条　管委会的权利：
　　（一）制定管委会章程，维护房屋产权人、使用人的合法权利；
　　（二）决定选聘或者续聘物业管理企业，代表房屋产权人、使用人签订住宅小区委托管理合同；
　　（三）审议物业管理专用资金和住宅维修储备金的使用计划；
　　（四）审议物业管理企业制度的年度管理计划，决定住宅小区维修和管理服务的重大事项；
　　（五）检查、监督物业管理企业对住宅小区的物业管理工作。


　　第九条　管委会的义务：
　　（一）维护房屋产权人、使用人的合法权益，并接受其监督；
　　（二）不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区；
　　（三）保护和改善住宅小区环境质量；
　　（四）接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
　　（五）协助物业管理企业落实有关管理工作。


　　第十条　管委会应当通过住宅小区房屋产权人、使用人大会制定住宅小区公约。
　　住宅小区公约对全体房屋产权人、使用人具有约束力，由管委会和物业管理企业共同监督执行。

第三章　物业管理企业





　　第十一条　物业管理企业根据本办法和住宅小区委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
　　委托管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期限及违约责任等条款。委托管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后，经管委会续聘的，应当重新签订委托管理合同。
　　委托管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。


　　第十二条　物业管理企业应当具备下列条件：
　　（一）有固定的办公、经营场所；
　　（二）具有３０万元以上的货币注册资金；
　　（三）有合法的管理章程；
　　（四）具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员；
　　（五）物业管理行政主管部门规定的其他条件。


　　第十三条　成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理资质审查手续，经审查合格、领取《物业管理资质证书》后，方可接受委托从事住宅小区物业管理业务。
　　本办法发布前成立的物业管理企业，应当自本办法发布之日起九十日内到物业管理行政主管部门申请资质审查，领取《物业管理资质证书》。
　　《物业管理资质证书》实行年审制度。


　　第十四条　新建住宅小区在工程开工前，由物业管理行政主管部门、各有关部门、住宅小区所在地街道办事处组成物业管理监督机构，对住宅小区的物业进行前期管理。


　　第十五条　物业管理监督机构在住宅小区工程建设中，应当配合有关部门对住宅小区的工程质量、配套设施建设及环境保护情况进行监督；开发建设单位应当严格按照批准的规划和设计方案进行建设。


　　第十六条　住宅小区竣工时，物业管理监督机构应当参与住宅小区工程建设综合验收。
　　物业管理监督机构应当向验收主管部门提交住宅小区工程建设情况书面意见。


　　第十七条　住宅小区选举产生管委会后，物业管理监督机构应当将小区移交给管委会，由管委会选聘物业管理企业对住宅小区进行物业管理。


　　第十八条　开发建设单位和房屋产权人出售房屋或者出租房屋时，在合同中应当具有产权人或者使用人承诺遵守该住宅小区管理规定的条款。


　　第十九条　物业管理企业的权利：
　　（一）根据有关法规、规章制定住宅小区物业管理的具体规定；
　　（二）依照委托管理合同和管理规定对住宅小区实施管理；
　　（三）依照委托管理合同和有关规定收取相关费用；
　　（四）制止违反住宅小区管理规定的行为；
　　（五）选聘清洁、保安等专业承担专项管理业务；
　　（六）在住宅小区内依法开展为房屋产权人、使用人服务的多种经营项目，以其收益补充小区管理费用。


　　第二十条　物业管理企业的义务：
　　（一）履行住宅小区委托管理合同，依法经营；
　　（二）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
　　（三）物业管理企业年度管理计划、住宅维修储备金使用计划和住宅小区维修管理服务的重大事项，应当提交管委会审议批准；
　　（四）接受物业管理行政主管部门、有关部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
　　（五）为住宅小区内房屋产权人、使用人提供各项优质服务。


　　第二十一条　住宅小区委托管理合同和住宅小区物业管理规定应当报物业管理行政主管部门备案。


　　第二十二条　物业管理企业可以享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章　住宅小区房屋、设施的管理和维护





　　第二十三条　新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当通过物业管理行政主管部门，向小区管委会移交下列资料：
　　（一）住宅小区规划图，竣工总平面图；
　　（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）《城市规划验收合格通知书》和《工程质量检查合格证》；
　　（五）住宅小区房屋产权明细表；
　　（六）其他必要的资料。


　　第二十四条　住宅小区内的房屋产权人和使用人应当遵守下列规定：
　　（一）不得擅自改变房屋的用途和承重结构；
　　（二）不得私自增添、拆除、改装房屋设备及附属设施；
　　（三）不得挖掘、连接、压埋、迁移城市煤气、供电、供热、供水、电信、有线电视等管网设施；
　　（四）不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位，不得破坏绿化、污染环境、噪声扰民；
　　（五）不得占用、挖掘绿地和道路；
　　（六）按照规定及时交纳各项费用；
　　（七）法律、法规禁止的其他行为。


　　第二十五条　住宅小区内异产毗连房屋的共用部位、共用设施由物业管理企业统一管理和维护。


　　第二十六条　住宅小区的供气、电信、有线电视，有关管理单位应当加强专项管理，根据实际需要可以委托物业管理企业管理；住宅小区的供水、排水、供电、供热，原管理单位应当按其管理范围加强专项管理，根据实际需要也可以委托物业管理企业管理。委托管理的，应当在住宅小区委托管理合同期限内签订专项委托合同，并承担相应费用。
　　有关单位应当与物业管理企业密切配合，作好相应的维修、养护工作。


　　第二十七条　住宅小区保安服务的具体内容由管委会与物业管理企业在住宅小区委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员应当在派出所的指导下加强小区值勤巡逻，积极配合派出所做好小区内治安工作。


　　第二十八条　住宅小区内的绿地，游园，楼道卫生，环境卫生，道路维护、保洁以及垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，根据实际需要，垃圾收集、运输也可以委托专业单位管理和维护，有关管理部门有权监督检查。


　　第二十九条　住宅小区内禁止下列行为：
　　（一）乱抛垃圾、杂物；
　　（二）随地吐痰、乱丢烟头、纸屑和瓜果皮核；
　　（三）饲养家禽、家畜；
　　（四）随意停放车辆、鸣喇叭和乱设摊点；
　　（五）排放有毒、有害物，发出超过规定标准的噪音、振动；
　　（六）损毁、涂刻园林艺术雕塑；
　　（七）攀折树木、采摘花果、践踏草坪；
　　（八）住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。

第五章　住宅小区专用资金和相关费用





　　第三十条　新建住宅小区、单体商品楼房的开发建设单位，应当按照多层建筑建安费２％、高层建筑建安费４％的比例，向物业管理行政主管部门划拨住宅小区物业管理专用资金。专用资金由物业管理行政主管部门代储，并实行专户管理，专项用于该小区在实施物业管理后购买管理、服务用房和住宅小区公用设施更新、大型设施的增改以及环境保护工程建设。
　　开发建设单位缴纳专用资金，应当在拆迁前与物业管理行政主管部门签订缴纳合同，并按照合同规定缴纳专用资金。
　　本办法发布前已建成的住宅小区，其物业管理专用资金在公有住宅售房款中按一定比例划拨解决、缺少公用配套设施的，凡是未按照规划、设计配套的，由原开发单位按照物业管理行政主管部门规定的时间一次性补交所需资金；原规划、设计中未包括，但又属于必须增设的公用配套设施，补建资金由政府在城市建设维护费、教育专项资金和小区网点费中调剂解决。


　　第三十一条　开发建设单位在移交住宅小区时，应当按住宅小区总建筑面积０．５％的比例，以成本价格为小区提供管理用房和服务用房。该管理用房和服务用房为国有直管房产，按民宅租金标准出租给物业管理企业使用和经营，严禁改变其用途。


　　第三十二条　住宅小区应当按照市人民政府的有关规定设立异产毗连住宅维修储备金，住宅维修储备金由房屋产权人按规定分摊、分期缴纳，由物业管理企业统一收取，用于房屋本体共用部位、共用设施的维修养护。


　　第三十三条　物业管理企业可以按照规定向住宅小区的房屋产权人和使用人收取绿化费、清洁卫生费、保安费等公共服务费，用于小区内的公共服务项目支出。
　　公共服务费收费标准和办法由物价管理部门会同物业管理行政主管部门制定。


　　第三十四条　物业管理企业在住宅小区内为房屋产权人、使用人开展的特约服务，可以收取特约服务费用。

第六章　法律责任





　　第三十五条　因故意或者过失造成住宅小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。


　　第三十六条　物业管理企业违反本办法第十三条第一、二款规定，未取得《物业管理资质证书》从事住宅小区物业管理的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处以经营收入一至三倍的罚款。


　　第三十七条　物业管理企业违反本办法第十三条第三款规定拒不办理年审的，由物业管理行政主管部门吊销其《物业管理资质证书》。


　　第三十八条　开发建设单位违反本办法第十五条、第三十条、第三十一条规定的，物业管理行政主管部门可以责令其限期改正，在规定期限内仍不履行的，有关部门不予办理建设工程开工、房屋拆迁、房屋产权登记及房地产交易手续。对违反本办法第三十条规定的，物业管理行政主管部门还可以向开发建设单位按日加收应缴资金总额的３‰的滞纳金。


　　第三十九条　住宅小区房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的，由物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。


　　第四十条　住宅小区房屋产权人、使用人违反本办法第二十四条第（六）项规定的，物业管理企业可以要求其限期交纳并按照规定收取滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。


　　第四十一条　房屋产权人和使用人违反本办法第二十九条规定的，物业管理企业除有权制止、批评教育外，还可以提请相应行政管理部门依法予以处罚。


　　第四十二条　当事人对物业管理行政主管部门和有关行政管理部门的行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》及《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议和提起诉讼。


　　第四十三条　管委会与物业管理企业因委托管理合同发生纠纷，物业管理企业在物业管理活动中与房屋产权人、使用人发生纠纷，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。


　　第四十四条　对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理企业的工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第四十五条　管委会和物业管理企业工作人员应当秉公办事、不徇私情、忠于职守、尽职尽责，做好住宅小区物业管理工作。

第七章　附则




　　第四十六条　各县（市）住宅小区和本市市区的单体住宅楼宇、商厦、写字楼可以参照本办法规定实行物业管理。


　　第四十七条　本办法由市人民政府法制局负责解释。


　　第四十八条　本办法由市房地产管理局负责组织实施。


　　第四十九条　本办法自公布之日起施行。

国家税务总局


国家税务总局关于进一步加强税收征管做好组织收入工作的通知
国税发[2003]55号

2003-05-15国家税务总局


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
今年春季，我国部分地区流行“非典型肺炎”，对人民健康和经济发展造成了不同程度的威胁和影响。党中央、国务院及时从全局和战略的高度作出一系列重大工作部署，要求各地区、各部门处理好“非典”防治和经济发展的关系，既要抓好抗击“非典”各项工作的落实，又要切实保持经济持续、快速、稳定的发展。为全面贯彻落实党中央、国务院的指示精神，现结合近期税收工作的实际情况，就进一步加强税收征管，做好组织收入工作的有关问题通知如下：
一、统一思想，提高认识，在抓好“非典”防治的同时，抓好组织收入工作
各级税务机关和全体税务干部要从贯彻“三个代表”重要思想、维护改革发展稳定大局的高度，充分认识做好“非典”防治和加强税收征管工作的重要意义；充分认识抓好组织收入、确保收入增长是税务机关的基本职责，完成和超额完成收入任务，是对抗击“非典”、发展经济的最大支持；充分认识一手抓好 “非典” 防治，一手抓好组织收入是近期税收工作的重中之重。各级税务机关在工作中，既要积极落实各项“非典”防治的措施，又要认真贯彻税收征管法及其实施细则，坚持依法治税，强化税收征管；加强收入分析，监控收入进度；针对薄弱环节，采取有效措施；维护税收秩序，打击违法犯罪；确保税收收入在经济发展的前提下持续、稳定、快速增长，完成和超额完成今年国家预算确定的各项税收收入任务，为“非典”防治、经济发展和社会稳定提供更多的财力保证。
二、密切监控收入进度，加强税收收入分析与预测工作
各级税务机关，特别是基层征管部门要详细掌握当地税源的基本状况与发展趋势，对重点行业（如石油、石化、电力、金融等）和新的收入增长点（如汽车、房地产、制药等）实施有效的跟踪监控，强化重点税源管理，监控工作要作细作实，作到心中有数。对收入波动较大的行业和地区，要发现薄弱环节，采取有针对性的征管措施，进行重点调查和指导。要切实加强税收收入分析工作，特别要加强税收收入和综合经济指标的相关分析，要具体分析每个税种与其相对应的经济指标的动态关系，分析宏观税负与弹性系数的变化情况，对于情况异常的，要及时上报总局（于每月10日前报计划统计司）。同时要密切监控税收收入的进度，研究影响税收收入进度的主要因素，当前要着重监控“非典”疫情对经济发展和税收收入的影响，并进行量化分析。各地还要严格按照《国家税务总局关于做好2003年税收收入预测工作的通知》（国税函〔2003〕297号）要求作好收入预测工作，并将收入预测情况及时上报总局。
三、抓住薄弱环节，采取有效措施，提高税收征管工作的质量和效率
（一）做好增值税专用发票纳税申报比对工作，切实加强增值税管理
各级国家税务机关要认真贯彻执行《国家税务总局关于进一步加强增值税征收管理问题的通知》（国税函〔2003〕439号）精神，用好《增值税专用发票抵扣联认证清单》，作好进项税额、存根联数额与申报销售额的比对核实工作；在增值税申报审核过程中,强化手工版专用发票的使用管理，尤其要加强对小型商贸企业取得的手工版专用发票的管理，防止增值税税款流失。
（二）加大三项所得税征管力度，提升所得税征管水平
个人所得税要实行纳税人全员管理，强化对高收入者应税收入的监管，并与金融部门加强联系沟通，做好储蓄存款利息所得个人所得税征管工作，积极开展对个人所得税代扣代缴“零报告”户的清理检查。扩大企业所得税专项检查范围，将中介机构、汇总纳税企业、提取管理费的企业纳入所得税专项检查。强化对外商投资企业实现利润和亏损情况的监管，严格外商投资和外国企业所得税管理。对各项所得税优惠政策的执行情况要进行经常的清理和监管，防止已经清理纠正的越权自定优惠政策出现反弹。
（三）加大反避税工作力度，加强涉外企业税收管理
各地要按照《国家税务总局关于2003年度反避税工作要点和考核目标的通知》（国税函〔2003〕423号）的要求，继续依法加大反避税调查工作力度，强化基础信息分析，完成调查、审计、谈判和调整工作，实现对涉外关联企业转移定价税收情况的有效监控，组织更多的涉外税收收入。
（四）严格审核出口退税申请，加快出口退税进度，积极支持外贸出口
各地国税机关要严格审核各项出口退税申请，坚持所有申请退税的增值税专用发票都要经过金税工程的审核认证。在严格审核的基础上，要切实提高工作效率，加快退税进度，缓解外贸出口企业的资金困难。各地出口退税管理部门要加强对生产企业（包括自营出口、代理出口的生产企业和出口商品的供货企业）生产能力的监控，并在总局制定统一管理办法之前，由各地先行研究并组织实施。与此同时，各地国税机关还要把目前已分配下达的出口退税计划及时退付给各出口企业，积极促进外贸出口。退税计划、调库计划和粮食专项计划不得相互混用。对出口退税进度过慢的地方，总局要进行重点督促和检查。
（五）强化税务稽查，严厉打击各种税收违法行为
各地税务稽查部门要继续认真查处重大税务违法案件，不因“非典”疫情而影响对税收违法犯罪行为的震慑打击力度。检查的重点，除暂缓对医院医务人员和高校教师的个人所得税专项检查以外，要逐项落实2003年专项检查工作计划，特别要对房地产业、汽车生产销售业的流转税和所得税加强监督检查。在抗击“非典”期间，如需要到疫情比较严重的地区调查取证，可先以案发地稽查部门为主导，充分利用金税工程协查网络系统、电话、发函等方式作好案件的督办和协查。在及时调整税收专项检查工作计划和方法的同时，各级税务稽查部门要落实岗位责任制，确保办案的质量和效率，为整顿和规范税收秩序，加大打击税收违法行为的力度，组织税收收入作出贡献。
（六）制定具体计划，采取有效措施，大力清缴欠税
各地要在加强税源监控的基础上，积极清理欠税，组织税收收入。要及时了解纳税人的生产经营和财务状况，进一步摸清欠税底数，制定切实可行的清欠工作计划，建立清欠目标管理责任制，狠抓落实，严格考核。与此同时，要严格执行新征管法规定，从严控制对延期缴纳税款的审批，力争作到当年没有新欠。对以前年度欠税，也要区别情况认真清缴，减少陈欠规模。清欠的重点税种是增值税、营业税、消费税和企业所得税；清欠的重点行业是石油、石化、烟草和电力等行业。
四、认真落实各项税收优惠政策，支持 “非典” 防治，促进经济发展
各级税务机关和全体税务干部要进一步树立全局观念，对国务院制定的支持“非典”防治、促进经济发展的各项税收优惠政策，要及时认真地加以落实。税务机关要作好广泛深入的宣传辅导，提供主动周到的纳税服务，确保所有符合条件的纳税人及时享受到税收优惠，缓解经济发展遇到的暂时困难。与此同时，要继续落实好支持西部大开发、再就业、高新技术产业发展等一系列税收优惠政策，充分发挥税收调节经济的杠杆作用，维护和促进经济发展，涵养更多的经济税源。
在认真落实优惠政策的同时，各级税务机关也要坚持依法治税，严格按照法律、行政法规规定的权限办理减免税审批事宜，不得越权减免。地方各级人民政府、政府主管部门、单位和个人违反法律、行政法规的规定，擅自作出的任何减免税决定均无效，税务机关不得执行。如因防治“非典”和促进经济发展确需提出研究的税收优惠政策，各地要在调研的基础上，及时上报总局审核批准，在未经批准之前，要统一税法宣传口径，严肃税法宣传纪律，避免造成不必要的混乱。对享受税收优惠政策的纳税人还要切实加强后续监管，对不符合税收减免条件的要及时予以纠正，对有意骗取税收优惠的违法行为和越权减免税行为要严肃查处。
五、进一步优化纳税服务，切实为纳税人提供便利
各级税务机关要在组织收入工作中充分利用电视、广播、报纸、杂志、网络等社会媒体，宣传普及税收知识；建立局长接待日制度，拓宽税务机关与纳税人联系的渠道；通过召开政策发布会、免费发放税收资料、咨询辅导等方式，宣传税收法律法规，不断提高纳税人依法、及时、足额纳税的自觉性，引导纳税遵从；鼓励纳税人采用网上申报、电话申报、邮寄申报等灵活多样的纳税申报方式，积极推广使用支票、银行卡、电子结算等方式缴纳税款，并运用预约服务、延长服务时间、 简化审批手续、实行文书审批电子化等措施缩短办税时限、降低办税成本、提高办税效率；对实行定期定额方式缴纳税款的纳税人，各地要按照新征管法及其实施细则的规定，积极推行简易申报、简并征期的申报纳税方法，方便纳税人及时足额纳税。
六、落实岗位责任，加强部门协作，确保税收收入任务的圆满完成
各级税务机关在做好“非典”防治工作的同时，要进一步分解落实组织收入的岗位责任，层层分解收入任务指标，对完成收入任务提出明确要求，并认真加以监督考核，保证组织收入工作的顺利进行和税收任务的圆满完成。在推进信息化和专业化的税收征管改革过程中，要特别注重防止“疏于管理、淡化责任”现象的发生，要逐项落实管理责任，落实专业管理环节之间的联系与制约，落实了解监控纳税人生产经营和申报纳税情况的责任，确保税收征管质量和效率的不断提高。与此同时，各地要积极采取措施，切实加强国、地税部门之间，税务部门与工商、金融、各行业主管部门以及社会协税护税组织之间的沟通配合，充分发挥社会组织和办税人员的协税护税作用，实现信息资料共享，形成合力，圆满完成和超额完成今年的各项税收收入任务。
本通知执行中的情况和问题，请及时报告总局。



国家税务总局
二○○三年五月十五日