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二手房买卖居间合同存在的法律问题/张生贵

时间:2024-06-25 14:32:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8429
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二手房买卖居间合同存在的法律问题

张生贵


  某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某,索要十万五千元居间服务费,张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司,在为张某某提供居间服务时,没有尽到应有的责任,原告提供的房源信息不具备交易法定条件,没有完成交易;房主通过原告已解除了买卖合同,原告主张高达十万八千元的居间费,于法于理于情不通。居间费是否该付?交易的未完成是否影响居间协议的效力?居间人的义务有哪些?这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况:张某某通过征婚后认识张某,张租住在贵宾大酒店,给张某某打电话说要买房,张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房,因未交定金,地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后,打电话与张某联系,告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同,为避房产交易税,中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有,张某说没带,又问张带身份证没有,张某说没带,文某回头问张某某,张某某回复说只带了身份证,文某就说那就用陈某的名字签吧,这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证,房主及原告的代办人称第二天再让看产权证,4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证,双方商议拿到产权证再付订金,等了一下午,产权证没拿到,订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托,拥金收取条款也是双方负担,但中介方只向张某某单方收取,居间合同中关于佣金负担的条款冲突,张某某认为此项未向其明确,是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明,于是张某某找张某要文某的电话,给文某打电话说这房子有问题,要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某,见面后把事先准备好的解约协议交给张某某,称解除合同,文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费,张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱,张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件,《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条,《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象,所签合同出现无效情形,中介提供的格式条款中对自己免责的内容,未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款,隐瞒出让方不具备转售房屋的条件,加重了张某某的负担和风险,目的在于收取高额中介费,该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定,居间机构不得代理不具备出售条件的房屋,不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同,加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷,就会发现中介强词夺理,偷税漏税的行为一旦被查处,经纪机构会立即推卸责任,纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构,不得为委托人订立黑白合同,阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的,涉及违法无效,因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范,居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务,如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告,如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例,有违背行业规范之嫌,有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里,此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改,不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字,导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定,中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评:居间人在交易中所起的中介作用看,居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件,委托人正是由于自身精力不足,才委托居间人从事居间活动,对居间人提供的信息存在很大程度的依赖,因此,如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制,极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则,居间人虽不负积极调查义务,但就应当根据不同行业居间活动的特点,将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人,对无订约能力的相对人,不得为其充当媒介,案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构,应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见,是订立二手房转让合同的重要事项,也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息,因此居间人在为委托人提供房源信息时,应当提供权属证明,并将查验后的准确信息如实报告委托人,并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形:包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告,本案居间方出于过失没有准确掌握信息,应属于过失报告。居间合同是双务有偿性,要求居间人应忠实尽力地促成合同成立,违背委托人的真实意愿且损害其利益,要么无效要么撤销,委托人的合同目的并未实现。因此,依据《合同法》第四百二十五条第二款规定,无论哪种情形的不实报告,只要足以损及委托人利益,居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定,但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定,当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,因此,原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任,被告也有权要求减免中介费。法律检索:《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

营口市事业单位职工养老保险暂行办法

辽宁省营口市人民政府


营口市事业单位职工养老保险暂行办法

(1996年9月10日市人民政府发布营政发[1996]29号)


第一章 总 则

第一条 为保障事业单位离、退休(职)人员的基本生活,根据省政府《关于辽宁省机关、事业单位养老保险制度改革有关问题的通知》,参照《辽宁省城镇企业职工待业保险条例》的有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于我市行政区域内工资基金由同级政府人事部门管理的事业单位及职工。

第三条 市、市(县)、区政府人事部门是本辖区内事业单位职工养老保险的主管部门,负责养老保险政策的贯彻实施及规划协调和监督检查工作;其所属的保险机构负责具体的管理工作。

第四条 本办法所称职工包括在职人员(含城镇计划内临时工)和离、退休(职)人员。

第五条 职工养老保险实行基本养老保险、补充养老保险、个人储蓄性养老保险相结合制度。

第二章 养老保险基金的筹集

第六条 养老保险基金由国家、单位、个人共同负担,按照以支定收、略有结余、留有部分积累的原则,统一征收,统筹管理使用。

第七条 本办法规定范围内的单位和在职职工个人,必须按规定要求缴纳基本养老保险费。

第八条 养老保险基金的来源包括:

(一)单位缴纳的养老保险费;

(二)在职职工个人缴纳的养老保险费;

(三)养老保险基金的利息收入;

(四)滞纳金;

(五)地方财政补贴。

第九条 市直自收自支事业单位及部分中、省直事业单位,按在职职工工资总额的22%和离、退休(职)人员离、退休(职)费总额的50%逐月缴纳。在职职工个人按本人工资总额的2%由单位逐月代扣代缴。劳动合同制职工仍按原规定标准缴纳。

市直全额拨款、差额拨款事业单位的缴纳比例另行规定。

市(县)、区的缴纳比例由同级政府确定。

第十条 单位在职职工人数以实际在编人员为准,工资总额按国家统计局规定计算。

未到法定离、退休(职)条件提前离岗人员,继续按在职职工缴纳养老保险费。

第三章 养老保险金的给付

第十一条 符合法定年龄的离、退休(职)人员可享受领取养老保险金待遇。

第十二条 基本养老金按下列项目给付:

(一)离、退休(职)费;

(二)国家和地方政府规定的各种津贴、补贴;

(三)正常死亡的丧葬补助费、抚恤金和遗属生活困难补助费。

第十三条 养老保险金从单位缴费的第三个月起开始支付。由人事保险机构按月支付给缴费单位,再由缴费单位负责发放给离退休职工本人或其遗属。

第十四条 单位在职和离、退休职工人数发生变化时,须在10日内持有关证件,到人事保险机构办理增减手续。

第四章 养老保险基金的管理

第十五条 养老保险基金暂实行市、市(县)、区分级管理,逐步向市级统筹过渡。

第十六条 养老保险基金存入在银行开设的养老保险基金专户,实行专项存储、专款专用。除按规定购买国家专项债券外,任何单位、个人不得挪作它用。银行存款利息并入基金。

第十七条 养老保险基金不超过实际支付养老保险金的10%进行积累。积累率根据保险业务的开展情况,可适当调整。

第十八条 缴费单位必须按规定的缴费日期,将本单位及在职人员个人应缴的养老保险费一并上交到同级人事保险机构。

新建单位从批准成立之日缴纳保险费。

第十九条 单位缴纳的养老保险费可采取现金、支票转帐和银行托收等形式,由缴单位逐月缴纳。各单位必须持缴费手续到同级政府人事部门办理核定工资基金计划等业务。

第二十条 逾期未缴纳养老保险费的单位,按日加收应缴总额5‰的滞纳金,滞纳金收入并入基金。

第二十一条 养老保险费不实行免减,对缴费确有困难的,经批准可暂缓缴纳。

第二十二条 有下列情况之一的,可申请停缴或缓缴养老保险费。停缴期间不计个人缴费年限。

(一)单位被撤销;

(二)职工终止劳动合同或被辞退、除名;

(三)职工被劳教、判刑;

(四)其它特殊原因。

缓缴期一般为3个月,最长不得超过半年,在批准的缓缴期内不收滞纳金。

第二十三条 养老保险费在事业经费中列支。

第二十四条 差额拨款、自收自支事业单位,根据本单位具体情况,可办理补充养老保险。补充养老保险费从单位奖励、福利基金中提取,其标准每年不得超过本单位职工两个月平均工资。职工月平均工资包括工资构成中“固定”和“津贴”部分。

第二十五条 在职职工养老保险金缴纳实行个人缴费帐户制度。单位为个人缴纳部分和个人为自己缴纳的部分,一并记入个人帐户,作为在职人员退休时给付养老金的依据。

第二十六条 单位为个人缴纳的补充养老保险费及个人储蓄性养老保险费,由人事保险机构单独建帐,统一存入银行专户,并按同期银行城乡居民储蓄存款利率计息。所得利息转入个人帐户。职工离、退休时,根据本人要求一次或分期领取;职工死亡,其补充养老金和个人储蓄养老金未领取部分,按《中华人民共和国继承法》规定处理。

第二十七条 任何单位不准少报、虚报人数和冒领养老保险金。对少缴保险费和冒领养老保险金的,一经发现,除按标准补缴保险费或退返冒领金额外,将按有关规定予以处罚。

第二十八条 在职职工在同一人事部门管理的单位之间工作变支时,只办理养老保险转移手续,不转移养老保险基金。

第二十九条 在职职工在不同人事部门的单位之间变动工作或者由事业单位调入企业及由企业调入事业单位的,在办理调动手续的同时,需办理保险基金的转移手续。其中,调入人员在经组织、人事部门商调同意后,先转移养老保险基金,再办理正式调动手续。

单位性质成建制变化时,保险基金一并转移到新隶属的保险机构。

第三十条 参保单位在职工固定职工,在本办法实施前,其按有关政策规定认定的参加工作年限视同养老保险缴费年限,与本办法实施后的实际缴费年限合并计算。缴费年限按月累计,每满12个月计为一年。

第三十一条 未参加养老保险或虽已参加保险,但初次投保时间晚于本办法实施时间以及在原单位缴费年限不连续的,一律按本办法的投保比例,从本办法实施之月起补齐。否则,按实际参加保险时间核算参保年限。

第三十二条 市人事保险机构凭物价部门颁发的《收费许可证》,可从收缴的养老保险基金总额中,按月提取4%的管理服务费。

管理服务费主要用于保险机构工作人员的工资、福利及生活补贴,办理养老保险业务的宣传费、培训费、代办费,购置必要的办公设备等。

管理服务费的结余部分可转下年使用。

第三十三条 养老保险基金和管理服务费免交有关税、费。

第三十四条 人事保险机构要建立健全保险基金的管理制度,按期编制养老保险基金及管理服务费的收支预算、决算,经同级财政部门审核,纳入本级财政的预算、决算,并接受同级财政、审计、物价等部门的监督、检查。

第五章 附 则

第三十五条 本办法由市人事局负责贯彻实施并解释。

第三十六条 本办法自发布之日起实施。


铁岭市柴河河道管理实施细则

辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令
第 26 号

《铁岭市柴河河道管理实施细则》业经2002年11月20日第42次市政府常务会议讨论通过,现予公布

市长:


二OO二年十二月六日


铁岭市柴河河道管理实施细则

第一章 总 则
第一条 为加强柴河河道管理,保障防洪安全,合理利用水土资源,发挥柴河的综合效益,根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国河道管理条例》和《辽宁省河道管理条例》、《辽宁省实施<中华人民共和国防洪法>办法》及有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 铁岭市人民政府水行政主管部门为柴河河道行政主管部门,负责柴河流域规划、河道管理、河道整治建设、防洪调度、水行政执法及各项业务指导。河道管理机构负责日常管护工作。
第三条 本实施细则只适用于柴河水库以下至辽河汇合口段的河道。
第四条 城乡各机关、团体、部队、企业、事业单位和个人,均应遵守本实施细则。
第五条 保护区内的一切单位和个人都有保护河道堤防安全和参加防汛抢险的义务。
第二章 河道管理
第六条 河道和两岸的堤防、护岸工程、护堤地、护堤林,以及两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地(包括可耕地)、行洪区及河道滩地的砂、石、土料,统由市河道行政主管部门规划、整治和管理。
第七条 按国家规划修筑的两岸大堤之间为河道的行洪范围。无堤河段,以河中心线向两侧各外延300米确定为行洪范围。
在河道管理范围内,禁止下列活动:
(一)修建套堤、围堤、阻水渠道、阻水道路;
(二)弃置矿渣、石渣、煤灰、泥土、垃圾等;
(三)种植高秆农作物、芦苇、杞柳、获柴和树木(不含护堤护岸林);
(四)设置拦河渔具。
已经设置的影响行洪的障碍物,要本着“谁设障、谁清除”的原则,限期清除,在未清除前,依据《辽宁省河道管理条例》第七条规定,须向河道主管部门缴纳占河费。对在规定期限内拒不清除的,由防汛指挥机构组织强行清除,所需费用由设障者承担。
第八条 在柴河上修建穿堤跨河工程及其防护设施,必须严格按照《中华人民共和国防洪法》第二十七条规定进行审批。建设、施工和渡汛方案报市河道行政主管部门同意后方可施工。市河道行政主管部门有权依法检查、监督,并参与竣工验收。
工程竣工必须经验收合格后,方可投人使用,并由建设单位负责管理和维护,确保工程及河道防洪安全。
第九条 护堤护岸的林木,由市河道管理机构组织营造和管理。任何单位和个人不得侵占、破坏或者非法砍伐护堤护岸林。采伐护堤护岸林木须经市河道行政主管部门同意后,依法办理采伐许可手续,并完成规定的更新补种任务。
不准在河滩地乱垦、滥种和擅自植树造林,其他阻水林木限期无条件清除。
第十条 不准向河道排放各种有毒有害的污染物。凡向河道排放污水、废液,都必须遵守《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》和《辽宁省环境污染物排放标准》等有关法律、法规规定。市河道行政主管部门要协同环保部门进行监督、管理。暂时达不到标准的,要限期治理。
第十一条 经批准在河道管理范围内占用河道堤防等水利工程设施的单位和个人,应当保证河道堤防等水利工程设施的原有功能;在行洪范围内占用水域、滩地的,依据《辽宁省实施<中华人民共和国防洪法>办法》第二十三条第一款规定,应当向市水行政主管部门缴纳占河费。拒不缴纳的,责令停止占用。
向河道排放淤积物的单位,要对受害单位和个人赔偿经济损失,并依据《辽宁省河道管理条例》第十三条规定,向市河道行政主管部门缴纳清淤费。
第十二条 在河道内开采砂、石、土料,须经市河道行政主管部门批准,办理《采砂许可证》,并按照《中华人民共和国河道管理条例》第四十条规定撤采砂管理费。
采砂作业必须按照经批准的范围和作业方式进行,不得影响河势、河道行洪和危及堤岸、水工建筑物、铁路、公路交通的安全。未经审批,擅自开采而造成河道险工或损毁工程的,由开采单位或个人赔偿损失。
第三章 工程管理
第十三条 堤防及两岸护堤地由河道管理单位使用和管理。堤防护堤地范围为迎水侧坡脚前延伸50米,背水侧坡脚前延伸50米。河道堤防背水侧护堤地外延150米作为河道工程保护范围,在保护范围内禁止进行爆破、打井、采石、取土等危害河道工程安全的活动。
第十四条 按规划修建的河道堤防、丁坝、护岸等工程和铁路、公路、桥涵、输电线路、输油管道等跨穿河堤建筑物,必须严加保护。任何单位或个人都不准在工程周围和堤坡、堤炕上取土、挖洞、扒堤、建窑、放牧、开沟、打井、建房、埋坟、爆破、堆放杂物等,不准进行危及工程安全的活动。
第十五条 在河道管理范围内进行下列活动,必须报经市水行政主管部门批准,涉及其他部门的,按照有关法律、法规的规定审批:
(一)新开河道、改变河势的;
(二)挖砂、采石、取土、淘金,翻动土体对河道有不利影响的;
(三)爆破、钻探、打井的;
(四)挖筑鱼池(塘)、从事水产养殖、修建设施、存放物资的;
(五)开垦土地、开采地下资源、进行考古发掘的。
第十六条 河道和防洪整治工程各种标志、里程碑、防汛房、水文观测设施、”防汛通讯及照明设施等,任何单位或个人不准损毁和破坏。
严重影响水文测验和河道测量的障碍物,必须清除。
第四章 经费管理
第十七条 河道堤防的防汛岁修和管理单位的经费由市财政负担,列入市财政预算。
第十八条 河道管理机构依法征收的河道工程修建维护费、占河费、河道采砂管理费、清淤费。损坏河道设施赔偿费以及征收的其他费用全额上缴市财政作为河道管理和工程维修的费用,年度结余资金可以连年结转使用,任何单位和个人不得截留或挪用。
第五章 罚则
第十九条 违反本细则第七条第二款规定,有下列行为之一的,由市河道行政主管部门依据《辽宁省实施(中华人民共和国防洪法)办法》第四十三条规定,责令停止违法行为,限期清除障碍,逾期不清除的,代为清除,所需费用由违法者承担,并可按照下列规定处以罚款:
(一)修建套堤、围堤、阻水渠道、阻水道路,弃置矿渣、石渣、煤灰、泥土、垃圾的,处5000元以上50000元以下罚款;
(二)种植高秆农作物、芦苇、相柳、获柴、树木,设置拦河渔具的,处100元以上20000元以下罚款。
第二十条 违反本细则第十一条第一款规定,影响水利工程设施原有功能的,由市河道行政主管部门依据《辽宁省实施(中华人民共和国防洪法)办法》第四十四条规定,责令其改正,并可处1000元以上50000元以下罚款。
第二十一条 违反本细则第十五条规定,有下列行为之一的,由市河道行政主管部门依据《辽宁省实施<中华人民共和国防洪法>办法》第四十二条规定,责令停止违法行为,没收非法所得,恢复原状或采取其他补救措施,既不恢复原状又不采取其他补救措施的,代为恢复原状或采取其他补救措施,所需费用由违法者承担,并可按照下列规定处以罚款:
(一)滥开河道、改变河势的,处10000元以上100000元以下罚款;
(二)挖砂、采石、取土、淘金,翻动土体对河道有不利影响的,属于经营性的处10000元以上100000元以下罚款;
(三)爆破、钻探、打井的,处50000元以下罚款;
(四)挖筑鱼池(塘)、从事水产养殖、修建设施、存放物资的,处30000元以下罚款;
(五)开垦土地、开采地下资源、进行考古发掘的,处20000元以下罚款。
第二十二条 对拒绝、阻碍、威胁水行政主管部门、河道管理机构的工作人员依法执行公务,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,应当给予治安管理处罚的,由公安机关依照治安管理处罚条例的规定处罚。
第六章 附则
第二十三条 本细则由市水利局负责解释。
第二十四条 本细则自发布之日起施行。1996年市政府发布的《铁岭市柴河河道管理实施细则》(铁政发[1996]22号)同时废止。