前 言

鉴于在商品房买卖中买卖双方所处的地位不同，房地产开发公司往往借助其在商品房销售中的强势地位，利用格式合同的方式，事先规定一些不利于购房人的有失公平的合同条款，从而使自己的利益最大化，或者在发生问题时有效地帮自己摆脱或减轻责任，而将损失转嫁到购房人的身上；另外，也考虑广大购房人的实际欲求，当前常用的商品房买卖合同内容过于简单、笼统，为此，笔者在研究了大量的商品房购房案例后，根据购房者所遇到的一些常见的问题和困惑，结合当前我国有关商品房销售和消费者权益保护等方面最新的法律规定，从中总结出一些有效地保护购房人合法利益的行之有效的办法，形成了以下这些购房必备条款，作为对一般的商品房买卖契约的必要的补充，供购房者在签订商品房买卖合同时参考之用。
为了增强购房人在商品房买卖的谈判和签约中的地位，笔者建议在购买某个开发商的楼盘时，可以由具有相同购买需求的购房者组成5人以上的购房团，以增加跟开发商谈判、协商和讨价还价的砝码，从而要求其同意签订以下对购房者具有重要意义的合同附件，以避免将来可能产生不利的矛盾和损失，维护购房者的合法权益。

正 文
第一部分：基本情况
第1条、目的：鉴于目前在商品房买卖中双方由于合同规定不明而引起诸多争议，并且考虑到双方在商品房买卖中实际地位的不平等，应通过合同条款的适当倾斜来充分维护弱势一方的合法权益，从而达到事实上真正的公平，双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关的法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就双方在商品房买卖中的权利义务达成以下合同条款。
第2条、买受人在跟出卖人签订商品房买卖合同前，有权审查出卖人的如下文件并获得相应的复印件副本：（1）营业执照（2）国有土地使用权出让合同（3）国有土地使用证（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证（6）建筑工程开工证（7）商品房预售许可证。出卖人有义务为之提供充分的帮助。
第3条、双方同意出卖人将位于___________省______市_______区（或镇）______路______号的__________小区 _______座________ 栋________单元_______室的商品房出卖给卖受人_________，该房屋建筑面积为__________平方米，单价为每平方米______元，总价为_______________元。
第4条、买受人应在________年_______月_______日前向出卖人支付定金（大写）_________元，在买受人最后一次付款时充抵房款。
第5条、商品房买卖契约中应明确土地使用权法定年限为_______年，起止日期为从________年_______月到_________年________月，因此，本商品房所属地块的剩余使用年限为______年______月。
第6条：出卖人承诺没有在该块土地上设置抵押等任何导致商品房开发、销售瑕疵的情形。若出卖人无法立即提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于______年____月____日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保、抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者推延退房的，则从买受人要求退房之日起至买受人取回全部房款以前，出卖人须因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第7条、出卖人未取得商品房预售许可证明即与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效；一旦买受人发现出卖人存在以上情形的，有权要求立即解除其跟出卖人之间的商品房买卖合同，并要求其赔偿损失。出卖人不同意解除商品房买卖合同或拖延解除的，应向买受人每日按总房价的千分之一支付赔偿金。
第8条、在双方的商品房买卖合同中，出卖人应列明以下内容：用地规划批准部门为：__________，建设工程规划许可证：____________，建设用地规划许可证：____________。施工许可部门：____________，施工许可证：____________开工证：____________。建筑企业：总设计单位：____________，建筑师姓名：____________，注册建筑师号码：____________，总施工单位：____________，总监理单位：____________。买受人享有对商品房及其所属小区的建设情况等的充分知情权。
第9条、出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押、，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中也不会进行任何形式抵押；出卖人保证在此商品房上也不存在一房两卖等任何可能导致其瑕疵的情形存在，否则，买受人有权要求立即解除该商品房的买卖合同，并要求出卖人按总房价的双倍返还。
第10条、买受人有理由相信出卖人对其所销售的商品房及其周围环境的宣传是真实、可信的，并据此作出买房的判断，双方同意所有关于该商品房及其附属、配套设施和周围环境的广告宣传是购房合同不可分割的组成部分，是对购房合同的补充和完善。
对于出卖人的有关承诺，如体育、休闲、绿化等有关直接影响到买受人居住质量、生活方便和健康美观等方面功能的设施和其他有关的设计、配套在商品房交付后一年内仍无法按时完成并交付使用的，出卖人应依据公平合理的原则对所缺的每一项配套设施或设计变更按总房价的3-5%支付赔偿款。
第11条、设计变更：在双方就所买卖的商品房协商一致并达成购房协议后，出卖人不得随意变更设计方案，未经买受人同意擅自改变房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、功能、质量、社区设施、道路等，否则，出卖人须就每一项向买受人支付总房价的3-5%的赔偿，赔偿金额须在买受人提出交涉后一个月支付，否则，应按日加收千分之一的延迟罚金。
第12条、在签订商品房买卖合同时，出卖人应清楚列明买受人在接受交付时所应缴付的一切费用名目、数量等内容并得到买受人的签字认可，否则，买受人有权拒付，出卖人不得以此为借口推迟交付；否则，出卖人应向买受人按总房价每日千分之一支付赔偿金。
第13条、按揭：出卖人承诺协助买受人办理商品房购买的按揭事宜，若由于买受人非其主管意愿所能控制的原因导致无法取得银行的按揭的，则出卖人应同意买受人的退房要求，不得推延或为此设置任何障碍，并不得就此向买受人要求任何赔偿等。
第14条、若由于以上原因导致买受人无法申请按揭购房的，出卖人在买受人提出退房要求的同时应立即全额退还其所缴付的购房定金及其他任何的相关费用，不得以任何借口拖延或推迟。否则，出卖人应按其所欠金额每日千分之五向买受人支付赔偿。

第二部分：质量问题

第15条、建筑材料：出卖人承诺其用于建造该商品房所使用的全部建筑材料均符合国家或者专业机构颁布的最高标准，并且至少要达到优良以上的品质，其施工方法亦根据国家及行业的专业标准进行，以确保房屋的建筑质量达到优秀的水平，主要的部分如楼板及墙体的厚度不但要符合安全的要求，同时也必须保证隔音性好、强度高等要求。
第16条、墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况不得超过政府规定的标准；门窗、墙角等室内及室外的线条必须保持平行或垂直，不得有歪斜超过2度以上等影响到美观和使用功能的情况出现，如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求换房或退房但出卖人须为此向买受人支付购房款3-5%的赔偿款，出卖人拖延的，须按日支付总房价千分之一的违约金。
第17条、防水情况：房屋顶棚应无水渍，厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水等，若无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房，或要求出卖人在合理的时间但不超过15天内负责修复，并向买受人支付自交付之日起至修复之日总房价每日千分之一的违约金。
第18条、表面裂缝：出卖人保证商品房内外部分无任何裂缝，墙体表面平整，瓷砖地板平整无松动、无裂痕、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况严格符合并高于国家和地方主管部门颁布的最高标准，在合理的使用年限内一旦买受人发现楼体发生沉降的问题，有权要求出卖人对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告，同时由出卖人及时提出整改报告并进行相应的修缮；情况严重的，或经出卖人两次维修仍未能解决问题的，买受人有权要求退房，并要求出卖人承担其相应的损失。出卖人拒不退房或拖延解决问题的，应按每日总房价千分之一向买受人支付赔偿金。
第19条、买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价，出卖人必须予以充分的配合。
第20条、根据我国有关消费者知情权的法律规定，买受人有权了解有关其所购买的商品房及其有关的其他一切数据，如房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，其基础工程和主体结构的有关数据等，并有权获得与房屋相关的诉讼信息，出卖人必须予以配合，否则，买受人有权要求其所购商品房价格3-5%的赔偿。

第三部分：户型空间
第21条、商品房户型：____室____厅____卫____浴____厕____厨，本商品房使用率不低于：_____%；房屋层高：____________毫米；室内净高：____________毫米；墙壁厚度为________毫米，楼层之间的楼板厚度为________毫米，立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。若本商品房的使用率达不到本合同所确定的比率的，出卖人应将按合同所确定的使用面积减去实际的使用面积的差额部分退还买受人该部分房款，每拖延一日按其千分之一加收赔偿金。
第22条、起居室尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第23条、书房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第24条、卧室一尺寸：朝向______¬¬_，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室二尺寸：朝向______¬¬_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室三尺寸：朝向______¬¬_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第25条、卫生间尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第26条、厨房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第27条、阳台尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第28条、过道尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）； 套内楼梯：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第29条、重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
第30条、贮藏空间：位置_________，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第31条、每个功能区都应明确标明其建筑面积、使用面积，以便买受人可以据此进行其使用的规划设计及测量、核对。
第32条、出卖人确定将使用面积为：_______平方米的阳台之使用权交付给买受人，双方明确阳台面积不计算在买受人所购买的面积之中，，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；

江西省人大常委会


江西省人民代表大会常务委员会关于修改《江西省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》的决定

（2004年3月31日江西省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 2004年3月31日江西省人民代表大会常务委员会公告第33号公布 自公布之日起施行）



江西省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议根据省人民政府的提议，决定对《江西省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》作如下修改：

一、删除第六条。

二、第七条第二款修改为：“设区市人民政府和县、乡级人民政府应当合理设置小学和初级中等学校，确保适龄儿童、少年就近入学。边远山区就近入学有困难的，必须创造条件设置寄宿制学校。”

三、第十条第二款修改为：“举办初等义务教育学校、初级中等义务学校必须将办校宗旨、条件、经费、师资来源以及章程等分别报县或者设区市教育主管部门批准，并在当地教育主管部门统一管理下，执行国家规定的教育计划、教学大纲，使用国家或者省教育主管部门审定的教材。学校的师资和培训应当列入当地教育主管部门的规划。”

四、第十七条修改为：“任何部门或者单位不得以任何形式强迫学校、学生订购，或者随教材搭售未列入省教育行政主管部门颁发的普通中小学教学用书目录中的各类书刊资料。

“各级教育主管部门应当加强对学校、学生用书的管理和检查。”

五、第十八条修改为：“实施义务教育的学校收取杂费必须执行省教育主管部门会同省价格部门、财政部门制订并经省人民政府批准的收费项目和收费标准。严禁学校向学生乱收费。”

六、第二十一条第二款修改为：“各级人民政府财政拨款中用于义务教育的经费的增长比例，应当高于当年财政经常性收入增长比例的1.5个百分点，并使在校学生人数平均教育费用逐年增长。”

七、第二十二条修改为：“鼓励设立教育基金，用于义务教育事业。”

八、删除第二十四条。

九、第二十五条修改为：“省人民政府、设区市人民政府应当加强教师进修学院建设，采取多种形式，组织实施义务教育学校的校长、教师在职培训，有计划地进行继续教育。”

十、删除第二十六条。

十一、删除第二十九条。

十二、第三十五条修改为：“违反本办法第十七条规定的，由县级以上行政监察机关视情节对单位责任人和直接责任人给予行政处分，并责令推销单位负责退回所发行的书刊资料。”

十三、删除第三十八条。

本决定自公布之日起施行。

《江西省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》根据本决定相应修正，重新公布。



附：江西省实施《中华人民共和国义务教育法》办法（2004年修正本）

（1992年12月20日江西省第七届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过，2004年3月31日江西省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议修正）

第一条 根据《中华人民共和国义务教育法》及《中华人民共和国义务教育法实施细则》，结合本省实际，制定本办法。

第二条 在本省境内实施义务教育必须遵守《中华人民共和国义务教育法》、《中华人民共和国义务教育法实施细则》和本办法。

第三条 各级人民政府应当切实加强对实施义务教育工作的领导，教育主管部门在人民政府领导下，具体负责组织、管理义务教育工作。

第四条 凡新学年始业前年满六周岁的适龄儿童应当入学接受规定年限的义务教育。条件不具备的地方，经县级教育主管部门批准，入学年龄可推迟到七周岁。盲童及聋哑、弱智儿童、少年的入学年龄可放宽到十二周岁。

第五条 因缓学或其他特殊情况需要延长在校年龄的，初等义务教育阶段不得超过十五周岁，初级中等义务教育阶段不得超过二十周岁；因盲、聋哑、弱智需延长的，初等义务教育阶段不得超过二十周岁，初级中等义务教育阶段不得超过二十五周岁。

第六条 各级人民政府应将实施义务教育列入当地经济社会发展总体规划和年度管理目标，按国家规定标准逐步改善义务教育的办学条件。

设区市人民政府和县、乡级人民政府应合理设置小学和初级中等学校，确保适龄儿童、少年就近入学。边远山区就近入学有困难的，必须创造条件设置寄宿制学校。

工矿区、农垦区、林区的义务教育由县、不设区的市或市辖区组织实施。

第七条 盲童和聋哑、弱智儿童辅助学校或班由县级以上人民政府统筹设置。

第八条 实施义务教育的普通学校可根据自身条件和需要附设特殊教育班或实行随班就读，使盲童及聋哑、弱智儿童、少年接受义务教育。

对残疾或有其他生理缺陷但不妨碍学习的儿童、少年，应吸收到实施义务教育的普通学校上学。

第九条 各级人民政府及其教育主管部门应鼓励企业事业单位、群众团体或其他社会力量及公民，采取多渠道、多形式兴办义务教育学校。

举办初等义务教育学校、初级中等义务教育学校必须将办校宗旨、条件、经费、师资来源以及章程等分别报县级或者设区市教育主管部门批准，并在当地教育主管部门统一管理下，执行国家规定的教育计划、教学大纲，使用国家或省教育主管部门审定的教材。学校的师资和培训应当列入当地教育主管部门的规划。

企业事业单位已举办的学校不得随意撤销或缩小办学规模。

第十条 县级教育主管部门按方便学生就近入学的原则划定学区。实施义务教育的学校不得拒绝本学区招生范围内的适龄儿童、少年入学。

乡级人民政府或城市街道办事处在新学年始业三十天前，按划定的学区将辖区内接受义务教育的儿童、少年的名册通知学校。

实施义务教育的学校在新学年始业十五天前将接受义务教育的儿童、少年入学通知书发给其父母或其他监护人。

适龄儿童、少年的父母或者其他监护人必须按照入学通知书要求送子女或被监护人按时入学。

第十一条 适龄儿童、少年有下列情况之一的，由父母或者其他监护人提出申请，经当地县级教育主管部门或乡级人民政府批准，可以缓学一年：

（一）经县级教育主管部门指定的医疗机构证明因病不能按时入学的；

（二）家庭发生突然变故等特殊原因暂时不能入学的；

（三）居住在山区、湖区交通不便的；

（四）因盲、聋哑、弱智暂时不能入学的。

缓学期满仍不能就学的必须重新提出申请。

第十二条 适龄儿童、少年因严重的身体、智力残疾或其他特殊原因丧失学习能力的，由其父母或者其他监护人提出申请，经当地县级教育主管部门或乡级人民政府批准可以免学。

第十三条 普及初级中等义务教育的地区取消小学毕业生升初中考试，并按学区就近升入初级中等学校就学。

对受完规定年限义务教育的儿童、少年，经所在学校考核合格的发给毕业证书，不合格的发给结业证书。对学业成绩优异而提前达到与规定年限义务教育相应毕业程度的儿童、少年，所在学校应发给毕业证书。

第十四条 实施义务教育的学校，必须严格执行教育主管部门规定的学籍管理制度，不得随意开除学生或责令学生停课、退学；不得歧视、侮辱或体罚品行有缺陷、学业成绩差的学生。

实施义务教育的学校和学生父母或其他监护人应当教育学生尊师爱校，遵守校规，服从学校的管理。

第十五条 实施义务教育的学校应端正办校思想，采取措施减轻学生负担，防止片面追求升学率的倾向。

第十六条 任何部门或者单位不得以任何形式强迫学校、学生订购，或者随教材搭售未列入省教育行政主管部门颁发的普通中小学教学用书目录中的各类书刊资料。

各级教育主管部门应当加强对学校、学生用书的管理和检查。

第十七条 实施义务教育的学校收取杂费必须执行省教育主管部门会同省价格部门、财政部门制订并经省人民政府批准的收费项目和收费标准。严禁学校向学生乱收费。

第十八条 各级公安机关必须加强对义务教育学校的治安管理，保障师生的人身安全，维护学校正常的教育秩序。学校应协助公安机关做好内部的治安保卫工作。

第十九条 实施义务教育学校的场地，由所在地的县级人民政府发给土地使用证书。学校不得将校舍、场地出让、出租或移作他用，妨碍义务教育的实施。

禁止任何单位或个人侵占、破坏学校的场地、校舍、设备以及校办企业事业的设施。

第二十条 各级人民政府保障实施义务教育所必需的经费，建立和完善以财政拨款为主，多渠道筹集教育经费的体制，不得因其他渠道筹集义务教育经费而减少或抵扣财政拨款。

各级人民政府财政拨款中用于义务教育的经费的增长比例，应当高于当年财政经常性收入增长比例的1.5个百分点，并使在校学生人数平均教育费用逐年增长。

义务教育的经费必须专款专用，严禁移作他用。

第二十一条 鼓励设立教育基金，用于义务教育事业。

第二十二条 积极发展师范教育。师范院校专业设置和规模应与义务教育事业发展的需要相适应，其他高等学校也应为实施义务教育培养师资，扩大义务教育师资的来源。

提倡和鼓励优秀初中、高中毕业生报考师范院校。

第二十三条 省人民政府、设区市人民政府应加强教师进修院校建设，采取多种形式，组织实施义务教育学校的校长、教师在职培训，有计划地进行继续教育。

第二十四条 建立教师资格考核制度和职务聘任制度。小学教师应具有中等师范以上毕业文凭或同等学历，初中教师应具有高等师范专科以上毕业文凭或同等学历。

对不具备规定学历或虽具备规定学历而不能胜任教学工作的教师，应组织在职进修学习，以达到规定的学历或胜任教学的能力。

第二十五条 鼓励教师到农村、山区任教。从城市到农村、革命老区、少数民族聚居地区、边远山区和贫困地区工作的教师，户口可留在城市，并在工资和生活待遇方面从优。

第二十六条 实施义务教育学校的教师应提高政治素质和业务素质，热爱教育事业，教书育人，为人师表。

第二十七条 全社会应尊重教师。鼓励教师长期从事教育工作。各级人民政府应当采取措施，提高教师的社会地位，逐步改善教师的工作条件、居住条件和生活待遇；对优秀教师给予精神奖励和物质奖励。

第二十八条 县级以上人民政府应建立督学制度，加强对本地区实施义务教育的情况进行监督、指导、检查。

第二十九条 各级人民政府必须每年向同级人民代表大会或其常务委员会报告实施义务教育规划执行情况和目标任务完成情况，接受监督与检查。

第三十条 违反本办法第十四条第一款规定的，上级行政主管部门或同级行政监察机关可视情节对直接责任人和单位负责人给予行政处分。

第三十一条 违反本办法第十六条规定的，由县级以上行政监察机关视情节对单位责任人和直接责任人给予行政处分，并责令推销单位负责退回所发行的书刊资料。

第三十二条 违反本办法第十七条规定的，由县级以上教育主管部门责令学校退回多收的费用，并对学校负责人给予行政处分。

第三十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条第二款规定，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处罚；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条 本办法自公布之日起施行，1986年1月29日制定的《江西省实行九年制义务教育条例》同时废止。